Chưa lo bong bóng bất động sản

Đặc biệt tín dụng vào bất động sản sẽ đón một nguồn vốn ngoại lớn khi quy định cho người nước ngoài mua nhà tại nội địa chính thức có hiệu lực cùng với việc VN mở cửa mạnh thị trường theo các hiệp định song phương - đa phương. Tuy nhiên, điều này cũng khiến lo lắng về tình trạng bong bóng. Thanh Niên đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Hoàng Châu (ảnh), Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), xung quanh vấn đề này.

Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng bất động sản (BĐS) chỉ xảy ra khi hội tụ đủ 6 yếu tố sau: kinh tế đất nước phát triển quá nóng; nhà nước buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng; thị trường có sự phát triển lệch pha, chủ yếu là phân khúc BĐS cao cấp; có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đi đôi với tình trạng tăng giá BĐS bất hợp lý; có sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục; thiếu sự can thiệp hợp lý của nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung dự án BĐS thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở...

Nếu xét từ các yếu tố đó, tôi cho rằng vẫn chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm nay. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là những yếu tố bất ổn tiềm ẩn trong chính sách hiện hành và cần theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian để có giải pháp xử lý hiệu quả. Tránh lặp lại nguy cơ bong bóng.

Nhìn lại thị trường BĐS 2015, rõ ràng phân khúc cao cấp đang có sự phát triển mạnh mẽ khi nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này. Theo số liệu mà chúng tôi có được, trong giai đoạn 2016 - 2017 sẽ có thêm khoảng 57.000 sản phẩm ở phân khúc cao cấp được tung ra thị trường. Do đó, có thể khẳng định, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục đổ tiền vào làm các dự án cao cấp.

Tuy nhiên, đề cập đến vấn đề dư cung thì chưa đúng lắm bởi nhìn từ thực tế thị trường, cung cầu chưa có sự lệch pha. Những khách hàng ở phân khúc này vẫn đa dạng từ mua để ở, mua để dành, mua để cho thuê... nên đặt trường hợp nếu có xảy ra hiện tượng dư cung BĐS cao cấp thì cũng không thể dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS, vì bong bóng chỉ xảy ra khi hội đủ 6 yếu tố tôi đã nói trên.

Trong những năm qua, nhà bình dân, nhà giá rẻ, nhà cho thuê vẫn là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Đây là phân khúc bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Tuy nhiên, có một nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với phân khúc cao cấp. Do đó, thời gian qua đã có những doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang làm phân khúc cao cấp. Đây cũng là trăn trở của chúng tôi.

Theo tôi, cần có những giải pháp để khuyến khích doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào phân khúc nhà bình dân, giá rẻ, giá mềm. Hành động thiết thực nhất là nhà nước nên có những biện pháp hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Ví dụ nhà nước có thể linh động giảm tiền sử dụng đất hoặc có thể tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất trong vòng đời của dự án ở phân khúc giá thấp; giảm thuế VAT xuống còn 5% để khuyến khích doanh nghiệp. Cùng với đó, nhà nước cũng nên quy hoạch việc phát triển phân khúc này phù hợp với đặc thù của từng vùng... và có những cơ chế ưu tiên khác để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà giá thấp.

Theo những nghiên cứu mới nhất, giá nhà ở VN vẫn cao hơn 20 lần so với mức thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi tại nhiều quốc gia khác ở khu vực, giá nhà cùng lắm chỉ cao hơn 4 - 5 lần so với mức thu nhập bình quân của người dân. Rõ ràng đây là sự bất hợp lý với người dân.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bất hợp lý này. Điểm dễ nhận thấy nhất là việc đa số các doanh nghiệp phải tốn chi phí quá lớn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án vẫn rất cao. Một chi phí khác cũng cao không kém là lãi vay. Giai đoạn 2008 - 2011, doanh nghiệp phải chịu mức lãi vay trung bình lên đến 20 - 25 %/năm. Vào thời điểm hiện tại, mức lãi đã giảm khá mạnh nhưng cũng còn ở khoảng 11%/năm, trong khi đó các nước trong khu vực thì chi phí lãi vay chỉ vào khoảng 3 - 5 %/năm. Một điểm bất cập nữa là thủ tục hành chính kéo dài. Tại nhiều dự án, thậm chí thời gian hoàn thành thủ tục kéo dài đến 5 năm. Rồi các chi phí rất bất hợp lý như đấu nối cấp điện, cấp nước sạch, lắp đặt hệ thống chiếu sáng công cộng... doanh nghiệp phải tự bỏ tiền đầu tư, sau đó giao lại nhà nước... Tất cả những yếu tố đó đã đẩy giá BĐS ở VN lên quá cao so với thu nhập bình quân của xã hội. Khi nào giải quyết được hết những bất cập này, khi đó mới hy vọng giảm giá BĐS được.