Đề xuất chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đúng đối tượng

Kiến nghị kéo dài thời điểm hạn chế chuyển nhượng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, luật Nhà ở hiện hành yêu cầu trong thời gian 5 năm, người mua nhà ở xã hội (NƠXH) nếu không còn nhu cầu, muốn bán nhà phải bán cho người đủ điều kiện mua NƠXH hoặc bán lại cho chủ đầu tư với giá ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có tình trạng lách luật bằng giao dịch hai giá, giá theo hợp đồng và tiền chênh lệch bên ngoài, không ai kiểm soát được. Vì thế phát biểu tại Quốc hội, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã có ý kiến về chống trục lợi chính sách NƠXH và đề xuất trên chính là thể chế ý kiến của Thủ tướng Chính phủ.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ủng hộ chủ trương chống trục lợi chính sách NƠXH bằng cách khi bán phải xét duyệt đúng đối tượng thụ hưởng, ông Lê Hoàng Châu kể, có người gửi cho ông những tấm hình người mua NƠXH đi bằng xe hơi. Nhưng chống trục lợi đồng thời phải bảo đảm thực thi chính sách một cách trọn vẹn đối với người được mua NƠXH. Bởi những người được hưởng chính sách ưu đãi mua NƠXH sau một thời gian 5 năm, 10 năm làm ăn có thu nhập cao hơn, họ không còn là đối tượng thu nhập thấp nữa thì được quyền bán lại.

Do đó ông Lê Hoàng Châu đề nghị, chính sách mới kéo dài thời gian từ 5 năm lên 7 năm, 8 năm hoặc không quá 10 năm. Sau thời gian này, người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, họ có thể cho tự do chuyển nhượng theo quy định của luật Dân sự, như nhà ở thương mại theo giá thị trường để chuyển đổi chỗ ở tốt hơn, rộng hơn. Đối với NƠXH là nhà ở riêng lẻ, khi người dân bán lại, nhà nước cũng không nên thu hồi tiền sử dụng đất đã miễn giảm để công bằng với người mua căn hộ chung cư. "Mỗi người dân chỉ được hưởng chính sách ưu đãi mua NƠXH một lần nên cần tính toán lại thời gian chuyển nhượng, thay vì cấm tự do chuyển nhượng vô thời hạn như dự thảo luật", ông Châu nói.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận xét đề xuất trên có cơ sở về mặt chính sách nhưng cần cân nhắc kỹ để mục tiêu chống đầu cơ không dẫn đến việc hạn chế bất hợp lý quyền định đoạt tài sản của người dân. Về bản chất, NƠXH là chính sách an sinh có sự hỗ trợ của nhà nước. Vì vậy, việc ngăn chặn tình trạng mua nhà để chờ đủ thời hạn rồi bán kiếm lời là cần thiết, nhưng không thể mặc nhiên coi mọi trường hợp bán nhà sau 5 năm đều nhằm mục đích đầu cơ. Ví dụ một gia đình mua NƠXH, sau 10 năm có thêm con, cần đổi sang căn hộ rộng hơn; hoặc người lao động chuyển nơi làm việc, phải bán nhà để ổn định cuộc sống tại địa phương khác. Đây là những nhu cầu chính đáng cần được pháp luật bảo vệ. Một vấn đề quan trọng khác là quy định chuyển tiếp. Những người đã mua nhà hợp pháp theo chính sách hiện hành cần được bảo đảm quyền lợi khi pháp luật thay đổi.

"Chống đầu cơ NƠXH là đúng, nhưng không nên để người thu nhập thấp sau khi sở hữu nhà hợp pháp lại gặp khó khăn khi muốn bán nhà để cải thiện điều kiện sống. Chính sách an sinh phải bảo vệ cả cơ hội có nhà lẫn quyền lợi chính đáng của người đã mua nhà. Do đó cần thiết kế cơ chế kiểm soát giá bán lại hợp lý, minh bạch việc xét duyệt đối tượng và nghiên cứu thu hồi phần lợi ích ưu đãi thay vì chỉ hạn chế người mua và nếu giá bán bị khống chế quá thấp, người sở hữu có thể chịu thiệt hại về lợi ích kinh tế", luật sư Hoàng Hà kiến nghị.

Siết để giúp NƠXH về đúng giá trị thật

Trong khi đó, trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, khẳng định đây là một chủ trương đúng và phù hợp với bản chất của chính sách NƠXH. Khi NƠXH được nhà nước hỗ trợ bằng nhiều cơ chế ưu đãi như quỹ đất, tín dụng, thuế và các thủ tục đầu tư nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập thấp, người lao động và các nhóm yếu thế có cơ hội tiếp cận nhà ở. Vì vậy, nguồn lực hỗ trợ này cần được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng. Thực tế thời gian qua cho thấy, do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu rất lớn, nhiều căn hộ NƠXH sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng đã tăng giá đáng kể và dần được nhìn nhận như một loại tài sản đầu tư. Điều này phần nào làm lệch mục tiêu ban đầu của chính sách. Nếu quy định mới được áp dụng, NƠXH sẽ quay trở về đúng vai trò là công cụ bảo đảm an sinh xã hội và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Khi phạm vi người mua được giới hạn trong nhóm đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thị trường chắc chắn sẽ có những điều chỉnh nhất định.

"Hiện nay tại một số dự án NƠXH trên thị trường thứ cấp đang được giao dịch với mức giá rất cao, thậm chí tiệm cận mặt bằng giá của nhà ở thương mại. Nhưng nếu đối tượng nhận chuyển nhượng chỉ giới hạn trong nhóm người đủ điều kiện mua NƠXH thì khả năng duy trì những mức giá đó sẽ trở nên khó khăn hơn. Lý do rất đơn giản, người đủ điều kiện mua NƠXH chủ yếu là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính có giới hạn. Trong khi đó, những người có tiềm lực tài chính mạnh lại thường lựa chọn nhà ở thương mại vì không bị ràng buộc bởi điều kiện mua bán và chuyển nhượng. Do vậy, nếu chính sách được áp dụng đồng bộ, thị trường sẽ phải định giá lại phân khúc này dựa trên nhu cầu ở thực và khả năng chi trả thực tế của nhóm đối tượng thụ hưởng", ông Nguyễn Duy Thành nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc kiểm soát chặt chẽ đối tượng mua và nhận chuyển nhượng NƠXH là cần thiết để bảo đảm nguồn lực hỗ trợ của nhà nước được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, muốn chính sách đi vào cuộc sống thì phải có công cụ thực hiện hiệu quả. Trong bối cảnh VN đang đẩy mạnh chuyển đổi số quốc gia, việc tích hợp điều kiện mua NƠXH trên VNeID là giải pháp phù hợp và khả thi. Khi mỗi công dân có thể biết rõ tình trạng đủ điều kiện của mình, khi người bán có thể dễ dàng xác định người mua thuộc đúng đối tượng, khi chủ đầu tư có cơ sở pháp lý để xét duyệt hồ sơ, thì chính sách NƠXH sẽ vận hành minh bạch, thuận tiện và hiệu quả hơn rất nhiều. Quan trọng hơn, điều đó sẽ giúp NƠXH trở về đúng giá trị cốt lõi là một chính sách an sinh dành cho người thực sự có nhu cầu về chỗ ở, thay vì trở thành một loại tài sản được hưởng lợi từ các ưu đãi của nhà nước nhưng lại vận hành như một công cụ đầu tư trên thị trường.