Đề xuất không áp bảng giá đất với một số dự án tại Hà Nội, TP.HCM

Chiều 29.12, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản nghe báo cáo hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024.

Đại diện Bộ NN-MT cho biết, phạm vi điều chỉnh của dự thảo nghị định bao gồm: thu hồi đất đối với các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất, và quy định chuyển tiếp; các trường hợp không được bồi thường về đất.

ẢNH: VGP

Căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án BT và quy định chuyển tiếp; các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.

Về xác định giá đất, trên cơ sở tiếp thu các ý kiến, Bộ NN-MT cho hay, dự thảo nghị định vẫn áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định; trong đó đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, có phương án xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254, nhất là các dự án lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển và các trường hợp không có đủ dữ liệu.

Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu đề nghị giữ các phương pháp xác định giá đất theo luật Đất đai, bởi mỗi ô đất có các chỉ tiêu quy hoạch khác nhau như hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và phương án đầu tư. 

Đối với các địa phương có tính đặc thù Hà Nội và TP.HCM, nơi các dự án chủ yếu là công trình hỗn hợp, lãnh đạo TP.Hà Nội cho rằng phương án xác định giá đất theo diện tích là phù hợp trước mắt, đồng thời đề xuất phân vùng, nội thành và ngoại thành có mức diện tích khác nhau.

Đáng chú ý, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị làm rõ tiêu chí "không phù hợp" đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất theo hướng xác định rõ các trường hợp áp dụng trực tiếp phương pháp định giá đất cụ thể.

Theo đó, gồm: các dự án đã được HĐND tỉnh, thành phố thông qua chủ trương đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp; các dự án chưa có hạ tầng; các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, và từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TP.HCM.

Xác định rõ trường hợp áp bảng giá đất hay giá đất cụ thể

Kết luận nội dung này, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giao Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ TN-MT nghiên cứu, xây dựng các tiêu chí định lượng cụ thể, như dự án có quy mô từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, thành phố, từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TP.HCM; đất đã có quy hoạch, liên quan đầu tư hỗn hợp, chưa có đầu tư hạ tầng thì áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định của luật Đất đai. Các nội dung này cần trao đổi với địa phương để thống nhất thực hiện.

Trong xác định giá đất, Phó thủ tướng khẳng định chỉ đưa vào nghị định những nội dung có cơ sở khoa học, phương pháp rõ ràng và dữ liệu đầy đủ. Theo đó, nơi có đủ dữ liệu thì áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Nơi nào không có dữ liệu, không áp dụng được hệ số thì phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp đã được luật Đất đai 2024 quy định, không tự ý đưa ra hệ số hay phương pháp mới khi chưa có căn cứ, chưa có quy chuẩn và dữ liệu đầy đủ.

Phó thủ tướng lưu ý, đối với các yếu tố liên quan đến quy hoạch, tầng cao, mật độ xây dựng, nếu cần tính toán thì áp dụng phương pháp thặng dư, không đặt thêm các hệ số không rõ nguồn gốc, không sáng tạo thêm cơ chế mới. Việc ban hành quy định phải bảo đảm sau khi ban hành, địa phương có thể triển khai ngay, không lúng túng.

Về đấu thầu, đấu giá đất, Phó thủ tướng yêu cầu làm rõ quy định về giá khởi điểm, tránh để địa phương và doanh nghiệp mất nhiều thời gian tính toán; đồng thời nghiên cứu bổ sung trường hợp áp dụng bảng giá đất nếu có ý kiến từ thực tiễn.