Đề xuất thu thêm 'chênh lệch địa tô' tại các TOD

Lo sợ thuế chồng thuế

Theo đó, khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất được đề xuất áp dụng đối với tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi bắt đầu áp dụng khoản thu. Mức thu được đề xuất là 1% giá trị chuyển nhượng. Các khoản thu trong khu vực TOD được nộp vào ngân sách nhà nước, theo dõi và hạch toán riêng biệt. Nguồn thu này được theo dõi và hạn ngạch riêng, ưu tiên sử dụng cho phát triển đường sắt địa phương, hạ tầng kết nối và các hạng mục trực tiếp phục vụ phát triển TOD theo quy định pháp luật. Lý giải về đề xuất này, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng giá trị đất đai quanh các nhà ga đường sắt đô thị có thể tăng là nhờ thay đổi chức năng sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và khả năng tiếp cận giao thông công cộng. Phần giá trị tăng thêm này được xác định có liên quan đến đầu tư hạ tầng công cộng và điều chỉnh quy hoạch của Nhà nước.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho rằng chủ trương khai thác giá trị tăng thêm từ đất để tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng giao thông công cộng là cần thiết, nhất là khi TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển TOD. Khi Nhà nước đầu tư metro, chỉnh trang đô thị và thay đổi quy hoạch, giá trị BĐS tại khu vực hưởng lợi có thể gia tăng. Việc điều tiết một phần giá trị này để tái đầu tư cho hạ tầng là nguyên tắc hợp lý. Tuy nhiên, trước đó, hồi tháng 9, UBND TP.HCM cũng đã đề xuất 5 khoản thu đối với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD. 5 khoản thu bao gồm khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, nhằm khai thác phần giá trị tăng thêm do điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch mang lại. Khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD, nhằm khai thác phần giá trị tăng thêm do thay đổi chức năng sử dụng đất và kết nối với đường sắt đô thị mang lại. Khoản thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương và các quyền khai thác gắn với tài sản. Phí kết nối giao thông công cộng, nhằm thu một phần giá trị tăng thêm do quyền kết nối ưu tiên với công trình giao thông công cộng mang lại. Phí cải thiện hạ tầng, nhằm phân bổ một phần chi phí đầu tư, cải tạo, nâng cấp hạ tầng dùng chung trong khu vực TOD cho các đối tượng hưởng lợi.

Như vậy có thể thấy một dự án BĐS ở khu vực TOD được hình thành đã phải cõng thêm rất nhiều chi phí so với các dự án khác. Những chi phí này đều được cộng vào giá bán, nên giá BĐS đã rất cao so với các dự án khác và người mua là người gánh chịu cuối cùng. Nay nếu tính thu 1% trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, khoản thu có thể áp dụng cả với BĐS không tăng giá hoặc bán lỗ. Khi đó, ranh giới giữa thu hồi giá trị tăng thêm do metro mang lại sẽ không còn thuyết phục. Mặt khác, nếu cùng một BĐS phải chịu nhiều khoản thu liên quan đến việc hưởng lợi từ TOD và cả thuế thu nhập cá nhân 2% từ chuyển nhượng BĐS, các loại phí, nguy cơ chồng lấn nghĩa vụ tài chính là rất cao. Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là mức thu 1% cao hay thấp, mà là xác định đúng đối tượng, căn cứ tính thu và phần giá trị thực sự tăng thêm nhờ TOD mang lại. "TOD chỉ phát huy hiệu quả khi vừa tạo được nguồn lực phát triển hạ tầng, vừa giúp người dân tiếp cận giao thông công cộng và hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa. Chính sách điều tiết giá trị đất vì thế cần bảo đảm công bằng, minh bạch, tránh biến lợi ích từ metro thành gánh nặng tài chính mới cho người dân và làm tăng giá BĐS", vị này cho hay.

Chia sẻ lợi ích để phát triển hạ tầng

Trao đổi với Thanh Niên, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư NHQ, nói rằng mình rất ủng hộ đề xuất trên vì khi đầu tư các công trình hạ tầng giao thông tốn rất nhiều ngân sách. Thực tế khi Nhà nước đầu tư các tuyến metro, nhà ga và hệ thống giao thông kết nối, giá trị BĐS ở khu vực lân cận thường có cơ hội gia tăng nhờ khả năng tiếp cận thuận tiện hơn, thời gian di chuyển được rút ngắn và các hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển. Điển hình như khi tuyến metro số 1 (TP.HCM) đi vào vận hành, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến tăng mạnh, mức tăng đến 20% so với trước. Ngay cả trước khi tàu chạy, giá cũng đã tăng mạnh theo thời gian và mặt bằng giá những BĐS dọc tuyến thường cao hơn nhiều so với các dự án khác.

Hay tại Hà Nội, theo số liệu Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn quý 3/2023 đến quý 3/2024, giá căn hộ trong bán kính 500 m quanh các ga tuyến metro Nhổn - Cầu Giấy tăng trên 40%. Đây là phần giá trị không chỉ đến từ nỗ lực của chủ đầu tư, mà còn được tạo ra bởi nguồn lực đầu tư công và quá trình phát triển chung của đô thị. Do đó việc thu thêm 1% trên giá trị chuyển nhượng lần đầu là phù hợp. Tuy nhiên, TP cũng cần nghiên cứu để miễn, giảm cho những cá nhân sở hữu BĐS duy nhất giống như đối với thuế thu nhập cá nhân. Đối với các dự án chung cư thì chỉ nên có mức thu phù hợp hơn để tránh làm tăng thêm giá chung cư lên quá cao.

"Để chính sách nhận được sự đồng thuận, điều quan trọng không chỉ nằm ở tỷ lệ thu 1%, mà còn ở cách thức thực hiện. TP cần công khai rõ khu vực áp dụng, thời điểm bắt đầu thu, tiêu chí xác định giao dịch thuộc diện chịu thuế và phương pháp xác định giá trị chuyển nhượng. Cần làm rõ cách xử lý các trường hợp chuyển nhượng giữa người thân, giao dịch đã ký kết trước thời điểm chính sách có hiệu lực, tài sản có giá trị lớn nhưng thanh khoản thấp, cũng như những trường hợp người dân chuyển nhượng nhà đất để thay đổi nơi ở hoặc giải quyết nhu cầu thiết yếu. Một yêu cầu quan trọng khác là bảo đảm nguồn thu được sử dụng đúng mục tiêu và có thể kiểm chứng. Người dân cần biết khoản thu được đưa vào đâu, được sử dụng cho công trình nào và mang lại lợi ích gì cho khu vực. Khi nguồn thu gắn với những cải thiện cụ thể về giao thông, không gian công cộng và tiện ích đô thị, chính sách sẽ có cơ sở thuyết phục hơn", ông Phan Viết Nuôi nêu quan điểm và nói thêm rằng về dài hạn, thu một phần giá trị gia tăng từ đất không nên chỉ được xem là biện pháp tăng thu ngân sách, mà cần được đặt trong chiến lược tài chính đô thị bền vững. TP cần vừa bảo đảm nguồn lực đầu tư hạ tầng, vừa tránh đẩy thêm gánh nặng lên người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình và thấp, không có mục tiêu đầu cơ nhưng buộc phải chuyển nhượng nhà đất vì nhu cầu thực tế.