Điều kiện vay làm khó doanh nghiệp tiếp cận vốn như thế nào?

Không hạ chuẩn nhưng "nới một chút" được không ?

Trong công văn mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, cho rằng các "điều kiện vay vốn" theo quy định tại Thông tư 39 của NHNN được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này. 

Nhưng trên thực tế, theo ông Châu, cách hiểu và thực hiện của các NH thương mại lại khác nhau về các quy định này. Ví dụ cách hiểu và thực hiện điều kiện "nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp", các NH thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư phải có "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư". Nhưng tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã có quỹ đất sạch với các thửa đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các cá nhân, hộ gia đình được công chứng, chứng thực hoặc đã được đăng ký biến động chuyển tên nhà đầu tư trên từng giấy chứng nhận.

"Chưa kể theo Nghị định 43 của Chính phủ thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Như vậy, nhu cầu vốn còn lại thì chủ đầu tư được huy động từ nhiều nguồn, mà sau khi đã bỏ nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là "bà đỡ" giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án", ông Châu nói và đề nghị, rất cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các NH thương mại theo hướng "không hạ chuẩn" nhưng "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Đình Sơn

Trên thực tế, các yêu cầu từ phía nhà băng còn nhiều hơn những điều ông Lê Hoàng Châu liệt kê. Ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, nói rằng để được vay vốn, NH yêu cầu doanh nghiệp (DN) phải đáp ứng hàng loạt quy định như: có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; có quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; có giấy phép xây dựng. Chưa dừng lại ở đây, NH cũng yêu cầu phải có văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (sổ hồng dự án). Đồng thời yêu cầu phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

"Những điều kiện đưa ra như vậy trong bối cảnh hiện nay là rất khó để DN có thể hoàn thiện hồ sơ và có thể vay vốn. Bởi đến nay đa số tài sản của DN còn lại chỉ là đất sạch có sổ hồng. Thậm chí sổ hồng còn chưa sang tên cho DN, vẫn đang là tên của người dân. Không chỉ vậy, bất cập lớn nhất hiện nay là cách hiểu và thực hiện điều kiện có khả năng tài chính để trả nợ. Hiện nay hầu như các NH thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án để chứng minh khả năng tài chính để trả nợ. Các NH thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến tài sản thế chấp cho khoản vay. Mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là BĐS, "tiềm ẩn rủi ro" cho các tổ chức tín dụng và cho cả DN làm ăn chân chính. Chính vì vậy các NH thường sợ nên từ chối cho các DN BĐS vay", ông Lê Trọng Khương nói thẳng.

Nhiều DN phải vay ngoài với lãi suất trên trời

Vật lộn với bài toán tài chính, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho biết đối với tất cả dự án, điều kiện tiên quyết được vay là dự án phải có chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên để có được văn bản chấp thuận này, dự án phải đáp ứng điều kiện là phải có đất ở hợp pháp. Có rất nhiều dự án dù hiệu quả, khả thi nhưng không thể làm được quy định này vì thiếu đất ở. Đây là quy định rất xa vời thực tế hiện nay. 

"Muốn vay được, dự án phải có pháp lý. Nhưng pháp lý không xong nên dự án đủ điều kiện để vay không có được bao nhiêu. Hiện nay phải đến 90% DN không thể vay được vốn NH. Do không được hỗ trợ để vay vốn NH với lãi suất khoảng 0,8%/tháng, họ phải đi vay ngoài với lãi suất vay đến 3%/tháng. Nếu vay 2 năm mà dự án không xong pháp lý, lãi mẹ đẻ lãi con thì lãi suất lên đến 80%/2 năm. Xem như lãi vay ăn mất luôn dự án. Nhiều DN đã phóng lao phải theo lao, tìm mọi cách có được dòng tiền để hoạt động, trả lương, trả lãi, chi phí xây dựng... nên buộc phải vay ngoài dù rủi ro vô cùng lớn. Bởi DN muốn chết, muốn dừng cũng không chết được, không dừng được", ông Sơn cho biết.

Dẫn chứng cụ thể dự án của công ty mình ở Q.8 (TP.HCM), ông Ngô Đức Sơn chia sẻ, dù đã xây dựng gần xong phần thô, chuẩn bị giao nhà cho khách hàng nhưng DN và ngay cả người mua nhà muốn vay vốn từ NH cũng không được. Sở dĩ có chuyện oái oăm này bởi trước đây dự án không vay vốn. Đến nay khi khó khăn, DN xin vay để bù đắp cho phần xây dựng, tiền mua đất thì NH không cho vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Nhưng DN mong muốn được đóng tiền sử dụng đất thì nhà nước tính mãi không xong.

Lãnh đạo Công ty địa ốc Phúc Long thừa nhận, trong tay ông có hàng trăm cuốn sổ đỏ phân lô tại TP.HCM, nhưng cả một năm nay làm hồ sơ vay tiền mãi không xong do vướng rất nhiều quy định. Trong đó vướng nhất là phương án trả nợ. Bởi dù tài sản có, nhưng không có dòng tiền, không bán được hàng, không chứng minh được thu nhập nên NH không dám cho vay. Chính vì vậy các DN như công ty của ông có nguy cơ "chết trên đống tài sản" là rất cao.

Không chỉ nhà ở thương mại, ông Võ Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty CP nhà ở xã hội TP.HCM, cho biết DN làm nhà ở xã hội vay vốn NH cũng cực khó. Theo quy định, để được vay, DN phải có pháp lý đầy đủ, nghĩa là phải có giấy phép xây dựng. Bởi nhà ở xã hội không phải đóng tiền sử dụng đất. Chính vì vậy không thể cầm cố tài sản là sổ hồng dự án để vay tiền NH. Nhà băng chỉ cho vay khi có giấy phép xây dựng. Như vậy điều kiện vay vốn còn khó hơn vay thương mại. Trong khi đó muốn có giấy phép xây dựng, pháp lý cũng giống như nhà ở thương mại, cũng phải mất 2 - 3 năm mới xong.

"Chúng tôi làm việc với NH thì họ nói có tiền không cho vay được. Không chỉ điều kiện khó khăn mà tâm lý các NH cũng sợ nên DN rất khó tiếp cận vốn. Bây giờ DN đang như người chết đuối, cái cọc duy nhất là NH nhưng cũng không với tới được. Nguy cơ chết đuối là rất cao trong bối cảnh hàng bán không được, không có nguồn thu từ khách hàng và pháp lý cũng đang bế tắc", ông Võ Minh Hoàng than vãn.