Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực cùng với luật Đất đai 2024 (từ ngày 1.8), kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi trong xác định giá đất, tháo dỡ các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm nay. Tuy nhiên trong cách tính, cách ghi nhận các chi phí hợp lý của doanh nghiệp theo phương pháp thặng dư vẫn chưa thực sự sát với thực tế, chưa được tính đúng, tính đủ, tính hợp lý.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn chứng Nghị định 71/2024 đang giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15%/tổng vốn đầu tư. Việc giả định tỷ lệ (15%) này đang thấp hơn rất nhiều, thậm chí chỉ còn một nửa so với chi phí thực tế (21 - 29%).
Định giá đất thời gian qua chưa đúng thực tế
ĐS
Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện dự án (tùy theo quy mô) chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15 - 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Phần còn lại chủ đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và từ khách hàng. Ngoài ra, luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư) và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án bất động sản dao động từ 50 - 70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.
"Giả định lãi suất cho vay trung hạn là 12%/năm thì chi phí lãi vay cũng đã chiếm tỷ lệ từ 6 - 9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ngoài ra, lợi nhuận của chủ đầu tư thông thường cũng rơi vào tỷ lệ từ 15 - 20%/tổng vốn đầu tư. Sơ bộ như vậy cũng đã thấy chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư cũng đã chiếm tỷ lệ từ 21 - 29%/tổng vốn đầu tư. Do vậy, việc giả định tỷ lệ lợi nhuận 15% là quá thấp, không đúng với thực tế hiện nay", ông Dũng đặt vấn đề.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cũng cho rằng, sở dĩ Nghị định 71/2024 giả định lợi nhuận của doanh nghiệp 15%/tổng vốn đầu tư bởi các nhà hoạch định chính sách đang tính quá thấp cho chi phí lãi vay, chỉ khoảng 5%/năm. Trong khi lợi nhuận của chủ đầu tư cũng chỉ khoảng 10%, bằng mức lợi nhuận đầu tư nhà ở xã hội. Điều này là hoàn toàn không phù hợp với thực tế, dẫn đến vòng luẩn quẩn về cách tính giá đất, khiến chi phí phát triển dự án vẫn bị đội lên khá cao, giá nhà vẫn không thể giảm.
Mặc dù quy định trong Nghị định 71/2024 nói rõ: "Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế". Tuy nhiên, trên thực tế khi ví dụ trong phụ lục đính kèm đã giả định tỷ lệ 15% thì các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất có tâm lý e ngại và bị định hướng bởi con số 15% mà không dám đưa ra một tỷ lệ khác cao hơn cho phù hợp với thị trường.
"Do đó, ngay trong phần phụ lục, ví dụ cụ thể về cách tính trong các phương pháp tính giá đất, cũng cần phải sát thực tế hơn về mặt số liệu. Bởi đây chính là ví dụ cụ thể, dễ áp dụng vào công thức tính nhanh chóng nhất, làm hệ quy chiếu để các địa phương và đơn vị tư vấn định giá đất vận dụng", vị này kiến nghị.
Bình luận (2)
Mua một ngôi nhà hết 4 tỷ sửa sang lại, trang trí nội thất hết 1 tỷ khi bán với giá 5,5 tỷ thì người dân vẫn phải đóng thuế thu nhập và tổng các loại thuế trên 5,5 tỷ đó, trong khi khi mua 4 tỷ đã đóng thuế rồi, mua vật tư vật liệu trong 1 tỷ kia cũng đã có thuế nên để có lời thì người bán thoả thuận với người mua khai mang nếu không làm vậy thì để có lợi thì người bán phải bán giá cao hơn nữa tức phải cộng thêm phần thuế thì bán không ai mua mà nếu có người mua thì người mua thực ở phải gánh đủ các loại thuế. Vấn đề đặt ra để người dân không khai mang không phải là giá bđs mà là cách tính thuế, nhà nước đưa giá đất, giá bds sát giá thị trường là tốt nhưng sẽ đẩy người dân những người mua thực ở xa vời hơn với việc muốn có một ngôi nhà để ở, người giàu, người đầu cơ họ có tiền họ không đầu tư vào bđs được thì họ đầu tư vào kênh khác, còn người nghèo mãi nghèo và mãi không có nhà hoặc họ được các ngân hàng biến thành những cỗ máy in tiền cho họ
Theo ý kiến cá nhân của tôi thì các cơ quan ban ngành nên nghiên cứu tính giá thuế khi chuyển mục đích theo khung giá cơ bản thấp hơn giá Thị trường để tránh Thị trường biến động quá mạnh và khó khăn cho người dân, còn khi chuyển nhượng thì tính theo giá thị trường để thu thuế thực tế. VD Thị trường giao dịch 8tr/1m2. Nhưng nếu tính giá thuế chuyển chuyển đổi thì người dân và doanh nghiệp phải đưa giá bán lên rất cao vì tổng giá chuyển nhượng 8tr là đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và giá trị đất, nếu giá bán 8tr thì họ đã phải chi trả giá trị đất khoảng 4tr đến 5tr rồi + tiền thuế 2tr + chi phí đầu tư nữa thì mới giao dịch được 8tr. Nếu bây giờ tính thuế 8tr thì giá đầu ra tăng rất cao. Còn khi giao dịch chuyển nhượng thì tính theo giá thị trường để thu thuế thu nhập cá nhân và trước bạ để tránh thất thoát và 2 giá, đồng thời cũng nên nghiên cứu để tránh thuế chồng thuế. VD người dân được bố mẹ cho hoặc tích lũy được hoặc vay ngân hàng để mua 1 bđs 800tr khi bán được 1 tỷ thì chỉ nên tính thuế thu nhập cá nhân trên 200tr đã lợi nhuận còn tính cả 1 tỷ như vậy thì không đúng vì 800tr kia là tiền của người dân vay mượn bỏ ra để mua và người bán trước đã chịu thuế rồi tại sao người dân lại phải tiếp tục chịu thuế đó. Trên đây là ý kiến cá nhân của tôi, kính mong quý báo có bài viết để nói lên những bất cập của người dân. Tôi xin chân thành cảm ơn