Giảm áp lực tăng giá bất động sản

Hàng trăm dự án được làm thí điểm

Mới đây, HĐND TP.HCM khóa X họp kỳ thứ 8 (kỳ họp chuyên đề), là kỳ họp cuối cùng của nhiệm kỳ, đã thông qua danh mục 28 khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trên địa bàn TP.HCM năm 2025 (đợt 4) theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội. Như vậy, tính đến nay TP có 182 khu đất với tổng diện tích gần 14,2 triệu m2 được đưa vào thực hiện, cung cấp nguồn cung bất động sản (BĐS) cho TP.HCM trong những năm tới.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tại TP.Hà Nội, chính quyền nơi đây đã tiếp nhận 347 hồ sơ từ các tổ chức, tương ứng với 343 khu đất, tổng diện tích đề xuất khoảng 3.071 ha xin thí điểm. Sau khi rà soát theo các điều kiện, tiêu chí theo quy định, UBND TP.Hà Nội đã lựa chọn 157 khu đất đủ điều kiện thí điểm với tổng diện tích khoảng 861,9 ha; trong đó diện tích đất ở khoảng 430,95 ha và đất trồng lúa khoảng 179,49 ha.

Trong báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP.Hà Nội đánh giá, việc trình thông qua danh mục các khu đất dự kiến thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thể hiện quyết tâm cao của TP nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong hoạt động kinh doanh BĐS, tạo điều kiện tăng nguồn cung và góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế đạt mức cao trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Thực tế, Nghị quyết 71 của Quốc hội có hiệu lực thi hành đã giúp các doanh nghiệp (DN) thay vì phải có hoặc nhận chuyển nhượng 100% đất ở như luật hiện hành thì nay được mua đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác để thực hiện dự án thí điểm nếu khu đất phù hợp quy hoạch, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, đánh giá chính sách này là một bước đột phá quan trọng trong quản lý đất đai và phát triển nhà ở. Việc mở rộng quỹ đất sẽ làm cho thị trường bớt phụ thuộc vào quỹ đất ở cũ, giúp các DN có thêm lựa chọn dự án. Đặc biệt chính sách này còn giúp giải phóng quỹ đất bị "treo" lâu năm do vướng yêu cầu 100% đất ở trước đây, vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM thiếu hụt.

Với việc các địa phương cho thí điểm hàng trăm khu đất nông nghiệp và các loại đất khác được làm nhà ở thương mại, ông Trần Quốc Dũng dự báo thời gian tới chắc chắn sẽ tăng nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Dù vậy, áp lực cạnh tranh và tiến độ dự án sẽ có thể khiến giá BĐS khó giảm ngay, nhưng sẽ giảm áp lực tăng giá và tạo bước dịch chuyển ổn định hơn cho thị trường trong 2 - 5 năm tới.

"Khi nguồn cung được cải thiện, áp lực tăng giá sẽ giảm dần. Dù khó có thể khiến giá nhà giảm nhanh trong thời gian ngắn, nhưng chính sách này có thể giúp thị trường ổn định hơn, hạn chế tình trạng khan hiếm nguồn hàng và đầu cơ đẩy giá. Việc thí điểm cũng mở ra cơ hội cho các DN BĐS vừa và nhỏ tham gia thị trường, thay vì chỉ các ông lớn với dự án hàng chục, hàng trăm hecta. Điều này góp phần đa dạng hóa chủ thể đầu tư, tăng tính cạnh tranh và tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà. Về phía khách hàng, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, chính sách này được kỳ vọng sẽ mang lại thêm nhiều dự án quy mô phù hợp, vị trí kết nối tốt, giá bán dễ thở hơn so với mặt bằng chung hiện nay", ông Trần Quốc Dũng cho hay.

Giá nhà không thể giảm ngay

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đây là tiền đề giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại ra thị trường trong thời gian tới. Nhưng theo ông, để có được sản phẩm mở bán, tăng cung thì phải cần thêm nhiều thời gian.

"Với tổng số các khu đất ở TP.HCM, Hà Nội cũng như các tỉnh tăng thêm, ngoài tác dụng tăng cung - giảm giá, còn giúp tái cấu trúc cơ cấu nhà ở thương mại trên thị trường. Hiện nay do thiếu nguồn cung nên nhiều dự án trước đây là nhà ở thương mại bình dân đã "mông má" lên nhà ở cao cấp, bán với mức giá rất cao. Cho nên chính sách này sẽ giúp tăng nguồn cung, nhất là nhà ở giá phù hợp", ông Châu phân tích và cho rằng phân khúc BĐS cao cấp đang dần bão hòa. Vì vậy, trong năm 2026, các DN sẽ chuyển hướng làm nhà ở thương mại vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thật của đại đa số người dân có mức thu nhập hơn 20 triệu đồng/tháng. Những người này không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, còn nhà cao cấp thì không thể với tới; trong khi hiện nay phân khúc nhà ở giá phù hợp đang thiếu trầm trọng, còn nhu cầu rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá: Nhà giá phù hợp đối với TP.HCM và Hà Nội không quá 5 tỉ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ; còn ở các tỉnh thì một căn hộ giá trên dưới 3 tỉ đồng. Như vậy mỗi m2 nhà có giá khoảng 30 - 70 triệu đồng. Để làm được điều này, ông Châu kiến nghị cần sửa luật Nhà ở nhằm khuyến khích phát triển nhà ở giá phù hợp; trong đó đề xuất cơ chế tín dụng cho phép người mua nhà ở giá phù hợp được vay gói 145.000 tỉ đồng, với lãi suất khoảng 6 - 7%/năm trong thời hạn từ 10 - 12 năm.

Nhìn lại nhiều năm qua, thị trường nhà ở trên cả nước rơi vào tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Việc bổ sung hàng trăm lô đất phát triển nhà ở được xem là giải pháp ngắn hạn nhưng thiết thực, giúp thị trường có thêm sản phẩm mới, đặc biệt ở các khu vực ven và vùng đang đô thị hóa nhanh.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý, để chủ trương đạt hiệu quả thực chất, các địa phương cần kiểm soát chặt chẽ khâu lựa chọn lô đất, điều kiện đầu tư và tiến độ triển khai dự án. Việc ngăn chặn đầu cơ, "ôm đất chờ giá" hay chuyển nhượng lòng vòng là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm mục tiêu tăng cung cho thị trường, thay vì tạo thêm "sóng" giá mới.