Hàng trăm dự án 'chết' vì quy định đất ở: Muốn chuyển nhượng cũng không xong

Bởi quy định trong dự thảo luật chỉ cho nhận chuyển nhượng đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần để làm dự án.

Quy định ngày càng bó hẹp

Thực tế hiện nay, đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất như trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi, không thể triển khai.

ĐÌNH SƠN

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) Lê Hữu Nghĩa, Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng gồm nhiều giải pháp trong đó có tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp (DN) trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Do vậy, đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên những năm qua, các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở, đất đai liên tục thay đổi đã gây ra nhiều hệ lụy, khó khăn cho thị trường BĐS, DN, người dân và cả cho cơ quan quản lý nhà nước.

Như vậy có thể thấy, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương Nghị quyết 18 và không thông thoáng như luật Đất đai 2013. Cụ thể, điều 73 luật Đất đai 2013 quy định sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên đến năm 2015 khi luật Nhà ở có hiệu lực quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án đã khiến gần như 100% các dự án BĐS đều bị ách tắc. Đến năm 2020 Quốc hội thông qua luật Đầu tư sửa đổi có thêm đất ở và đất khác nhưng phải dính đất ở mới được làm dự án đã tháo gỡ được một phần nhưng không tháo gỡ được cho các dự án có dính 100% đất nông nghiệp và các loại đất khác. Đến khi luật Số 3 sửa 9 luật cũng cho phép DN được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư.

Dự thảo luật hiện nay lại chỉ cho đất ở, đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã đóng tiền thuê đất một lần mới được nhận chuyển nhượng làm dự án đã bó hẹp và hạn chế hơn quy định trong luật Số 3 sửa đổi 9 luật. Như vậy đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng làm dự án. Đất chưa nộp tiền sử dụng đất, đất đang thuê đóng tiền hằng năm cũng bị loại. Quy định này bó hẹp hơn rất nhiều so với trước.

Dự án nhà ở thương mại bị làm khó

Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích hiện nay các quy định của pháp luật, nhất là quy định hiện hành tại luật Số 3 sửa đổi 9 luật cho phép DN được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh dự án nếu dự án/khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều DN tư đã thực hiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định này. Nếu quy định trong dự thảo được áp dụng, các DN muốn làm dự án lớn sẽ rất khó thực hiện.

"Chiếu theo điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo thì DN sẽ không thể triển khai được dự án nhà ở thương mại. Quy định này cũng đi ngược lại những chỉ đạo hiện nay là phải tháo gỡ về pháp lý cho dự án, bởi đã thu hẹp hơn so với quy định tại luật Số 3 sửa đổi 9 luật. Quy định như vậy sẽ không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại", luật sư Cường nhấn mạnh.

Lãnh đạo một tập đoàn BĐS nói rằng luật Đất đai (sửa đổi) cần vận dụng Nghị quyết 18 là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đề nghị chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

"DN đang mơ được nhà nước tự đi thu hồi đất, bồi thường rồi đem đất sạch đấu giá đấu thầu, đấu giá. Nhà nước đi bồi thường đất theo quy hoạch người dân ủng hộ. Tiền đấu giá đất chênh lệch địa tô sẽ dùng để đầu tư hạ tầng. Bởi hiện nay DN đi thương lượng mua đất là khâu xương xẩu nhất, mệt mỏi và tốn rất nhiều thời gian", vị này kiến nghị.

Ông cũng nói thêm rằng trong lúc nhà nước chưa làm được điều này thì cần có cơ chế cho DN được đi mua đất của người dân để làm dự án, miễn khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà không cần phân biệt đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

"Hiện nay quy hoạch đã có, chỗ nào chức năng làm gì cũng đã quy định rõ. Nếu DN thích làm thương mại thì mua đất chỗ quy hoạch thương mại. Thích làm nhà ở thì mua đất quy hoạch làm nhà ở. Thích làm khu công nghiệp thì mua đất chỗ quy hoạch làm khu công nghiệp. Không nên gây khó dễ, tự lấy đá ghè chân mình, kìm hãm sự phát triển của xã hội", ông kiến nghị.

Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo các bộ, ban ngành và địa phương rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu. Trong đó, cần nghiên cứu thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS, đất đai để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính, công khai, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường. Thế nhưng, với những gì thể hiện trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể hiện được tinh thần này. Thậm chí như phân tích trên, còn ngược lại với Nghị quyết 18.