Ì ạch cải tạo chung cư cũ

Nhà chung cư cũ tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TP.HCM

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ (NCCC) được xây dựng từ thế kỷ trước, qua thời gian sử dụng đã cũ, xuống cấp, biến dạng ở các mức độ khác nhau nhưng đa phần không đảm bảo an toàn. NCCC có ở Hải Phòng, Nam Định, Đà Nẵng, Nghệ An… nhưng tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và TP.HCM.

Khu nhà chung cư cũ Thành Công ở TP.Hà Nội dự kiến được cải tạo trong giai đoạn 2021 - 2025

Lê Quân

Tại TP.HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng, toàn địa bàn có 474 NCCC xây trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo NCCC của Thành ủy TP.HCM đưa ra từ năm 2016 có mục tiêu đề ra đến năm 2020 TP sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng, nhưng mới có 2 NCCC được cải tạo, xây mới.

Đầu năm 2022, UBND TP.HCM đặt mục tiêu khởi công xây dựng mới 14 NCCC cấp D (đặc biệt nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào) tập trung nhiều ở các quận: 1 (3 nhà), 4 và 6 (mỗi quận 2 nhà), Tân Bình (5 nhà)… Nguyên nhân chậm tái thiết NCCC là do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: đối với NCCC không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới NCCC...

Sở Xây dựng Hà Nội thống kê toàn TP có 1.579 NCCC (khoảng 1.273 nhà thuộc 7 chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), nhiều nhất cả nước. Giai đoạn 1960 - 1970, chung cư chủ yếu cao từ 2 - 4 tầng, kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công. Giai đoạn 1970 - 1980 xuất hiện nhà kết cấu bê tông lắp ghép, chiều cao tối đa 5 tầng. Giai đoạn 1980 - 1994 thêm loại hình kết cấu khung bê tông cốt thép chịu lực, chiều cao tối đa 6 tầng.

Đến nay, phần lớn các NCCC đều xuống cấp, hầu hết ở các quận nội thành: Ba Đình (211 nhà), Hoàn Kiếm (99 nhà), Đống Đa (415 nhà), Hai Bà Trưng (244 nhà). Ngoài ra, còn tập trung nhiều ở các quận: Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông... Diện tích căn hộ ở NCCC cũ từ 30 - 40 m2 không thỏa mãn nhu cầu ở, không đáp ứng được tình trạng gia tăng dân số (mỗi căn hộ chỉ đáp ứng được nhu cầu cho gia đình 2 - 3 người, nay nhiều thế hệ cùng sinh sống) dẫn đến tình trạng cơi nới tự phát, hư hại kết cấu công trình, hạ tầng kỹ thuật, hình thức kiến trúc cảnh quan bên ngoài bị phá vỡ. Hà Nội có khoảng 200 NCCC xác định ở mức độ nguy hiểm cấp C (nguy hiểm); 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện cấp D (đặc biệt nguy hiểm). Tuy nhiên, từ năm 2007, TP.Hà Nội mới chỉ cải tạo được 18 NCCC.

Cuối năm 2021, UBND TP.Hà Nội đã ban hành đề án cải tạo, xây dựng lại NCCC trên địa bàn. Theo đó, giai đoạn từ 2021 - 2025 sẽ lựa chọn 10 khu NCCC để cải tạo gồm: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân; và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D như: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp (P.Cống Vị, Q.Ba Đình).

Khó nhất là tạo đồng thuận để người dân cùng làm

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết vấn đề tái thiết NCCC đã đặt ra hơn 20 năm nhưng vẫn chưa thực hiện được. Gần đây, bộ này đã thành lập tổ công tác làm việc với các địa phương về phát triển nhà ở, trong đó có thúc đẩy cải tạo NCCC đại trà. Tổ công tác do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh làm tổ trưởng; thành phần tổ công tác còn có đại diện của Bộ KH-ĐT, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội…

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, ngay khi được thành lập, tổ công tác đã làm việc với Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… về nhiều nội dung, trong đó rất chú trọng đến gỡ vướng cải tạo NCCC. Tháng 7.2021, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại NCCC được ban hành đã tạo hành lang pháp lý rất rõ ràng, thúc đẩy tái thiết nhà tập thể. Bộ Xây dựng đã triển khai một số hội nghị tập huấn phổ biến Nghị định 69, tạo đà cho các địa phương thực hiện. Đồng thời, vẫn luôn lắng nghe, giải đáp thắc mắc của các địa phương nhằm tháo gỡ về cơ chế, đẩy mạnh cải tạo NCCC.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết sở này đang thúc đẩy ưu tiên cải tạo các khu NCCC ở Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và Bộ Tư pháp với kinh phí dự kiến hơn 60.000 tỉ đồng. Bước đầu đang thực hiện kiểm định chất lượng các NCCC. Cách triển khai là thực hiện quy hoạch theo toàn bộ từng khu chứ không riêng lẻ từng nhà, để tạo đồng bộ hạ tầng hiện đại. “Tuy nhiên, xác định khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức, nhất là giai đoạn đền bù, hỗ trợ cho người dân di dời. Làm sao để đảm bảo đúng, đủ mức hỗ trợ, tạo đồng thuận, tránh khiếu kiện là vấn đề khó. Xong được khâu giải phóng mặt bằng thì những bước sau sẽ rất nhanh”, lãnh đạo Sở Xây dựng nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng vấn đề khó nhất trong công cuộc tái thiết NCCC là xác định hệ số đền bù, hỗ trợ di dời để giải phóng mặt bằng; quy định về các trường hợp NCCC nào thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại. Vấn đề khó tiếp theo là lựa chọn nhà đầu tư. Không thể vội vã mà phải từng bước triển khai theo các giai đoạn, vừa làm vừa hoàn thiện, đảm bảo lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và nhà nước. Các cấp quận, huyện có NCCC phải phối hợp với Sở Xây dựng để xác định khu vực nào cần làm trước, khu nào làm sau… Để tạo đồng thuận, phải để người dân hiểu thấu đáo quy định Nghị định 69.

KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, đánh giá Nghị định 69 tạo động lực để Hà Nội, TP.HCM đột phá trong cải tạo NCCC. Vấn đề quan tâm nhất là tái định cư ở đâu để hấp dẫn và nhận được sự đồng thuận của người dân. Hà Nội có nhiều dự án, khu tái định cư bỏ không, có thể làm nơi tái định cư cho người dân khi cải tạo nhà chung cư cũ. Ngoài ra, nếu người dân không muốn tái định cư tại nơi ở cũ thì có thể nhận đền bù, nhưng việc này như thế nào, chính sách giá ra sao cần được làm rõ. Vấn đề khác là quy hoạch khu chung cư sau cải tạo, TP cần đứng ra chủ trì, công bố quy hoạch và lấy ý kiến của người dân, thay vì giao cho doanh nghiệp.

Nhà nước phải chủ trì

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam: Nhà nước phải chủ trì cải tạo nhà chung cư cũ, không được đẩy trách nhiệm cho doanh nghiệp. Nên điều chỉnh quy hoạch, toàn bộ khu NCCC được phá dỡ, xây dựng một số nhà cao tầng, diện tích đất còn lại là cây xanh, giúp người dân được hưởng thụ tiện nghi.