Kiến nghị bỏ khung giá đất

Đây không phải lần đầu tiên TP.HCM kiến nghị bỏ khung giá đất.

Theo UBND TP.HCM, hiện nay theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP ban hành. Bảng giá đất trên địa bàn TP hiện đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Theo đó, khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m² và tối đa là 162 triệu đồng/m², có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường sẽ làm người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động Lãnh đạo Công ty Savills Việt Nam

Hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản (BĐS) trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch không buộc phải qua sàn và việc thanh toán cũng không quy định phải qua ngân hàng. Đồng thời, cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng.

TP cho rằng việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.

Do đó UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các bộ chấp thuận cho TP thực hiện thí điểm.

Theo UBND TP, khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất, do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Chính vì vậy, TP kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Theo lãnh đạo Công ty Savills Việt Nam, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì giá BĐS bị điều chỉnh bởi cung - cầu nên luôn thay đổi. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Về dài hạn không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm.

Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này. Chính phủ chỉ nên quy định cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường để làm cơ sở cho người dân, doanh nghiệp đóng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan. Không những thế, Chính phủ cần phân quyền cho UBND các tỉnh, TP chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương.

“Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường sẽ làm người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động”, vị này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương, mà cụ thể là TP.HCM, công bố với giá đất thực tế trên thị trường có khoảng cách rất lớn, từ 30 - 50%.

Điển hình như đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Q.1) theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m² và theo luật TP được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m², trong khi giá đất thực tế lên đến hàng tỉ đồng/m².

Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trong trường hợp đơn giá thuê đất hằng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá thì cũng chỉ khoảng hơn 442 triệu đồng/m², vẫn còn rất thấp so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Chính vì những bất cập trên nên ông Châu kiến nghị bỏ quy định khung giá đất; giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương.

“Xin kiến nghị Chính phủ xem xét đề xuất của UBND TP.HCM nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM