Lo tiền sử dụng đất tăng cao

Kỳ vọng tháo gỡ ách tắc thủ tục

Trong nhiều năm qua, việc xác định tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thường phải trải qua quy trình định giá phức tạp, từ thuê đơn vị tư vấn, thẩm định, đến hội đồng thẩm định giá đất. Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, khiến hàng loạt dự án bị "treo" nghĩa vụ tài chính, không thể hoàn tất thủ tục pháp lý.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia cho rằng việc sử dụng bảng giá đất do địa phương ban hành, sau đó nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K) để tính tiền sử dụng đất được cho là minh bạch, dễ áp dụng và rút ngắn đáng kể thời gian tính nghĩa vụ tài chính. Nếu áp dụng phương pháp này, cơ quan quản lý có thể xác định tiền sử dụng đất nhanh chóng ngay từ đầu, giúp doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí dự án và đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Global Home, khi triển khai một dự án, khâu xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hạng mục pháp lý tốn quá nhiều thời gian của doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay, để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án bất động sản, đa số sử dụng 2 phương pháp: phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số K. Đối với các dự án nằm ở các khu vực đắc địa, có nhiều lợi thế thương mại thì sẽ sử dụng phương pháp thặng dư để xác định tiền sử dụng đất. Vì vậy, gần như đa số các dự án đều áp dụng phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, thực tế theo quy trình như hiện nay, để hoàn thành việc lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá sau đó là hoàn thành chứng thư thẩm định giá và thông qua Hội đồng định giá đất cụ thể cấp tỉnh thời gian không dưới 6 tháng, thậm chí rất nhiều dự án kéo dài hàng năm vẫn chưa xác định được. Đây là một trở ngại rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ, kế hoạch, đồng thời làm tăng chi phí thực hiện các dự án. Chưa xét đến phương pháp thặng dư sử dụng nhiều giả định, ước tính nên đôi khi không chính xác với thực tế triển khai các dự án và thị trường khiến nhiều nơi không dám đề xuất, không dám ký.

Trong khi đó, phương pháp hệ số K được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K. Hệ số K được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Đây là phương pháp đơn giản, cơ quan quản lý nhà nước chủ động thực hiện trong thời gian ngắn, vì bảng giá đất và hệ số K đều có sẵn, do UBND cấp tỉnh ban hành và điều chỉnh phù hợp với thị trường theo năm.

Nỗi lo chi phí đất tăng mạnh

Mặc dù phương pháp hệ số K được đánh giá nhanh và minh bạch, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng sát giá thị trường, sau đó tiếp tục nhân với hệ số K sẽ khiến tổng tiền sử dụng đất có thể tăng rất mạnh. Thực tế tại nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Khi áp dụng thêm hệ số K để tiệm cận giá thị trường, chi phí đất trong cơ cấu giá thành dự án có nguy cơ đội lên đáng kể. Một số doanh nghiệp lo ngại tiền sử dụng đất vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí dự án. Nếu khoản này tăng cao, doanh nghiệp buộc phải tính vào giá bán nhà, khiến giá bất động sản khó giảm. Bởi hiện nay tiền sử dụng đất chiếm từ 15 - 30% giá thành dự án, thậm chí có nơi cao hơn, là một trong 2 yếu tố chính cấu thành giá sản phẩm. Nếu cách tính mới làm chi phí này tăng thêm, giá nhà chắc chắn sẽ bị đẩy lên.

Không chỉ doanh nghiệp, các chuyên gia cũng lo lắng phương án hệ số K có ưu điểm là minh bạch và đơn giản hóa thủ tục, nhưng vấn đề mấu chốt nằm ở cách xác định hệ số K. Nếu hệ số K được xây dựng quá cao để tiệm cận ngay giá thị trường, doanh nghiệp sẽ gặp áp lực lớn về chi phí. Ngược lại, nếu hệ số quá thấp thì có thể dẫn đến thất thu ngân sách. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng hệ số K cần được xây dựng linh hoạt theo từng khu vực, từng loại dự án, đồng thời phải được điều chỉnh định kỳ phù hợp với diễn biến thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng cần tính toán tổng thể để tránh tình trạng chi phí đất tăng đột biến, ảnh hưởng đến mục tiêu ổn định thị trường và phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu chỉ dùng công thức lấy giá đất của bảng giá đất nhân hệ số K1 (ban hành ngày 1.1 hằng năm), không xem xét nhân thêm với hệ số K2 (dưới 1 lần) quy định cho từng loại dự án mà thực hiện theo cách tính hiện nay thì việc định giá đất sẽ nhanh hơn và sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhưng tiền sử dụng đất của dự án sẽ tăng lên gấp nhiều lần.

Ông Lê Hoàng Châu tính toán: Ở TP.HCM năm 2026 sẽ có 100 dự án được định giá đất. Nếu trung bình một dự án tiền sử dụng đất khoảng 1.000 tỉ đồng, nhà nước sẽ thu về 100.000 tỉ đồng. Nhưng tiền sử dụng đất của các dự án theo đó cũng tăng lên khoảng 2 - 3 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Hệ quả là sẽ làm tăng tổng mức đầu tư của dự án (giá thành) và chắc chắn giá nhà ở trên thị trường cũng tăng theo. Do vậy, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay là chưa phù hợp với mục tiêu nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

"Chúng tôi nhận thấy việc quy định nhân thêm với hệ số K2 (dưới 1 lần) quy định cho từng loại dự án là phù hợp. Điều này giúp giảm tiền sử dụng đất, từ đó hạ giá nhà đất. Đề nghị bổ sung UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K cho từng dự án để áp dụng nhằm bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Bài toán đặt ra hiện nay không chỉ là rút ngắn thủ tục xác định tiền sử dụng đất, mà còn phải đảm bảo sự cân bằng giữa nguồn thu ngân sách, chi phí doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua nhà. Nếu tìm được điểm cân bằng này, việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K không chỉ giúp tháo gỡ thủ tục cho dự án, mà còn góp phần tạo môi trường minh bạch và ổn định hơn cho thị trường bất động sản.