Lúng túng xây dựng hệ số K

Hệ số K lớn sẽ khiến chi phí đất tăng cao

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, tính đến ngày 10.6 đã có 12 địa phương ban hành hệ số K gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Điện Biên, Lào Cai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cao Bằng, Sơn La, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Đồng Nai, Cần Thơ. Trong đó, ngoại trừ Đồng Nai, các tỉnh thành còn lại đều quy định hệ số K bằng 1, kể cả áp dụng cho tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhìn chung việc xây dựng và ban hành hệ số K tại các địa phương vừa qua chưa hoàn chỉnh và có phần chưa sát với quy định của Chính phủ.

Liên quan đến vấn đề này, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhận định việc duy trì các mức hệ số K cao hơn thực tế đang tạo ra gánh nặng lớn về nghĩa vụ tài chính, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở quá trình phục hồi của các dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh trên toàn thị trường. Nhằm thực thi chủ trương khoan sức dân, tạo động lực cho nhà đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, ông Thuận đề nghị lãnh đạo TP.HCM xem xét, điều chỉnh hệ số K về mức bằng 1.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cụ thể, áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp chuyển nhượng nhà đất. Việc áp dụng hệ số K bằng 1 sẽ đưa nghĩa vụ tài chính về đất đai tiệm cận hơn với giá trị thực tế của thị trường, tránh việc "cào bằng" hoặc tính hệ số nhân quá cao đẩy chi phí đầu vào lên mức rủi ro và có thể gây lạm phát phi mã. Hệ số K lớn hơn 1 chỉ áp dụng cho các khu quy hoạch TOD có mật độ sử dụng đất cao hay các khu đô thị thương mại cao cấp có chuẩn quốc tế.

Ông Phạm Viết Thuận phân tích thực tế ở TP.HCM, bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực đã được điều chỉnh ở mức cao. Nếu vẫn áp dụng tư duy hệ số K luôn lớn hơn 1 sẽ khiến chi phí sử dụng đất bị đội lên quá cao, gây sốc cho người dân và làm suy kiệt dòng tiền của doanh nghiệp, cũng không thể đạt mục đích xây dựng nhà ở cho thuê vì giá thuê lớn hơn thu nhập bình quân 8,6 triệu/tháng. "Hệ số K thấp sẽ giúp chi phí đất đai hợp lý hơn, từ đó giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông nguồn vốn đầu tư, qua đó duy trì việc làm và ổn định an sinh xã hội. Chính sách này thể hiện sự linh hoạt, đồng hành cùng doanh nghiệp của chính quyền địa phương, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn và lành mạnh, từ đó kích cầu và phục hồi kinh tế", ông Thuận nhấn mạnh.

Hệ số K bằng 1

Trước băn khoăn của người dân và cộng đồng doanh nghiệp, ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT TP.HCM) cho hay đơn vị này vừa trình dự thảo (lần 3) Quy định hệ số K năm 2026 trên địa bàn TP.HCM lên Hội đồng Thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất TP. Dự thảo lần này đã tiếp thu đóng góp của người dân, chuyên gia. Theo đó, với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất không qua đấu giá hoặc khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất vượt hạn mức, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê) hoặc khi chuyển từ thuê đất sang giao đất thì áp dụng hệ số K bằng 1, thay vì tăng mạnh như dự thảo lần trước.

Ông Dương giải thích sở dĩ có sự điều chỉnh này bởi thực tế quá trình xây dựng chính sách đất đai tại TP.HCM tồn tại 3 nhóm đối tượng chính chịu tác động trực tiếp và có những mong muốn trái ngược nhau về giá đất. Nhóm bị thu hồi đất luôn mong muốn giá đất được xác định ở mức cao nhất để nhận bồi thường xứng đáng. Nhóm chuyển mục đích sử dụng đất đa phần là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu hợp thức hóa nhà ở, mong muốn giá đất thấp để giảm bớt gánh nặng tài chính. Nhóm thuê đất trả tiền hằng năm bao gồm các doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp và nông nghiệp, cần mức giá thấp và ổn định để duy trì sức cạnh tranh.

Sự mâu thuẫn này đặt cơ quan quản lý vào thế khó, một nhóm thì đòi phải cao, một nhóm thì cần thấp. Trong khi đó, TP.HCM với quy mô 14 triệu dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rất lớn. Đồng thời, TP cũng đang triển khai khoảng 164 dự án giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến hàng chục ngàn hộ dân. Nếu chính sách không hài hòa có thể dẫn đến nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện và đình trệ kinh tế.

"Do đó hệ số K bằng 1 cho 2 nhóm đối tượng nói trên là giải pháp ổn định cuộc sống cho người dân thông qua việc tạo lập chỗ ở mới, người dân không quá áp lực về tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà. Đối với doanh nghiệp thì tạo lợi thế cạnh tranh thông qua chi phí đầu vào (tiền thuê đất) hợp lý, qua đó cải thiện môi trường đầu tư cho TP, thu hút các nhà đầu tư đến", ông Đào Quang Dương nói.

Trái ngược với 2 nhóm đối tượng nói trên, về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Đào Quang Dương cho biết sẽ thực hiện theo hướng xác định giá đất cụ thể. Việc áp dụng bảng giá đất cụ thể cho nhóm đối tượng này nhằm khắc phục những bất cập của bảng giá đất hiện hành. Thực tế bảng giá đất chủ yếu quy định cho vị trí mặt tiền đường, còn các vị trí hẻm được tính theo tỷ lệ. Điều này dẫn đến tình trạng bất hợp lý khi các hẻm có độ rộng khác nhau (từ 5 m đến trên 10 m) đều có mức giá như nhau nếu cùng nằm ở vị trí 2. Việc áp dụng máy móc bảng giá nhân hệ số K trong trường hợp này sẽ gây ra sự thiếu công bằng và dẫn đến khiếu nại.