Nghiên cứu 5 khu vực phát triển đô thị dọc tuyến metro số 2

5 khu vực đô thị TOD

Tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) dài hơn 11 km, khởi công từ tháng 1.2026, dự kiến hoàn thành vào năm 2030. Toàn tuyến có 10 ga ngầm, 1 ga trên cao và 1 depot, nối khu vực trung tâm và phía tây bắc.

Trong đó khu vực trung tâm (ga Bến Thành, Tao Đàn) có diện tích khoảng 188,6 ha. Đây là khu vực nằm ở lõi trung tâm thành phố, kết nối trực tiếp với nhiều tuyến giao thông huyết mạch và các công trình trọng điểm.

Khu vực 2 (ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền) diện tích khoảng 265 ha bao gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền. Đây là khu vực có mật độ dân cư cao, tập trung nhiều hoạt động thương mại, dịch vụ.

Khu vực 3 (ga Nguyễn Hồng Đào) có diện tích khoảng 43,8 ha trải dài qua các tuyến đường quen thuộc như Đồng Đen, Bàu Cát, Cộng Hòa.

Khu vực 4 nằm ở phía tây tuyến metro số 2, kết nối kinh tế - logistics (ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh) rộng khoảng 149 ha. TOD quanh các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh có diện tích khoảng 148,92 ha, nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất và các khu công nghiệp hiện hữu.

Trong khi đó, khu vực lớn nhất nằm quanh ga và Depot Tham Lương với diện tích khoảng 292,81 ha. Đây được xem là đầu mối quan trọng ở cửa ngõ phía tây bắc thành phố.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Theo UBND TP.HCM, trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh quy hoạch khu vực TOD xung quanh nhà ga dọc tuyến metro 2 có thể điều chỉnh, thay đổi phù hợp với điều kiện thực tế và căn cứ pháp lý của các dự án liên quan.

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, đặc biệt là các nhà ga metro. Theo mô hình này, khu vực xung quanh nhà ga sẽ được quy hoạch theo hướng tăng mật độ xây dựng, phát triển các công trình nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng trong phạm vi thuận tiện đi bộ.

Mới đây, UBND TP.HCM đã ban hành Nghị quyết quy định nhà ở riêng lẻ thấp tầng tại các TOD theo hướng nâng tỷ lệ phát triển công trình cao tầng và hỗn hợp được nâng lên đáng kể, chiếm khoảng 80% quỹ đất ở và đất ở hỗn hợp, nhà ở riêng lẻ thấp tầng không được quá 20%. Hệ số sử dụng đất có thể tăng tới 1,5 lần so với hiện nay. 

Bên cạnh đó, nhiều chỉ tiêu quy hoạch cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn như giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe, giảm một phần chỉ tiêu hạ tầng xã hội, cho phép tính diện tích cây xanh trên mái hoặc tầng cao vào chỉ tiêu cây xanh công cộng.

Gia tăng giá trị từ đất

Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia, việc chính quyền TP.HCM đẩy mạnh xây dựng hàng loạt các tuyến metro và xoay quanh là các TOD dọc tuyến đã mở ra một kỷ nguyên mới trong phát triển đô thị của thành phố. Điều này cũng mang lại nhiều kỳ vọng cho người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, TOD mở ra dư địa lớn hơn để khai thác giá trị thương mại của quỹ đất. Bởi khi được tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư có thể phát triển thêm diện tích sàn kinh doanh, văn phòng, thương mại dịch vụ hoặc căn hộ. Đặc biệt, lợi thế lớn nhất nằm ở việc các dự án này được đặt cạnh những đầu mối giao thông công cộng có khả năng thu hút lượng lớn cư dân và người lao động mỗi ngày.

Trong tương lai, giá trị của một dự án có thể không còn được quyết định chủ yếu bởi khoảng cách đến trung tâm quận 1 hay quận 3 cũ, mà bởi khả năng kết nối với mạng lưới metro của thành phố.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cũng theo bà Võ Nhật Liễu, một trong những bài toán lớn của các dự án metro là vốn đầu tư rất lớn nhưng doanh thu từ vận hành thường không đủ để bù đắp chi phí. Nên mô hình TOD cho phép thành phố tận dụng phần giá trị gia tăng của đất đai do hạ tầng giao thông tạo ra. Khi metro hình thành, giá trị bất động sản xung quanh tăng lên, các hoạt động thương mại phát triển mạnh hơn, từ đó tạo thêm nguồn thu cho ngân sách thông qua tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan.

Nói cách khác, TOD giúp biến hạ tầng giao thông từ một khoản chi đầu tư lớn trở thành động lực tạo ra nguồn thu lâu dài cho đô thị.

Tuy nhiên, lợi ích to lớn nhất của TOD vẫn hướng đến người dân khi nơi ở, nơi làm việc, trung tâm thương mại, trường học và các tiện ích công cộng được tập trung quanh các ga metro, nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân sẽ giảm dần.

Người dân có thể đi bộ hoặc sử dụng giao thông công cộng để tiếp cận phần lớn các nhu cầu hàng ngày. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí đi lại mà còn giảm đáng kể thời gian di chuyển, một trong những áp lực lớn nhất của các đô thị đông dân như TP.HCM.

Bà Võ Nhật Liễu cũng nhận định rằng, trong nhiều năm qua, khi nhắc đến giao thông xanh, người ta thường nghĩ đến xe điện hoặc các phương tiện sử dụng năng lượng sạch.

Thế nhưng, xu hướng mới của thế giới không chỉ dừng ở việc thay đổi loại phương tiện, mà còn thay đổi cách tổ chức đô thị. Bởi cách giảm phát thải hiệu quả nhất không phải là thay toàn bộ xe xăng bằng xe điện, mà là giảm nhu cầu sử dụng xe cá nhân ngay từ đầu.

Nếu metro là hệ thống xương sống của giao thông đô thị, thì TOD chính là cách thành phố tổ chức lại không gian sống xung quanh hệ thống đó. Đây không chỉ là câu chuyện quy hoạch hay bất động sản, mà còn là một bước đi quan trọng trong quá trình xây dựng một TP.HCM phát triển bền vững, hiện đại và thân thiện hơn với môi trường trong nhiều thập niên tới.

Do vậy, việc quy hoạch gần 940 ha đất dọc tuyến metro số 2 và sau này sẽ có thêm hàng loạt các TOD ở các tuyến metro khác được quy hoạch sẽ là bước đi quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng của TPHCM, đồng thời mở đường cho sự thay đổi diện mạo tại nhiều khu vực quen thuộc của thành phố trong tương lai.