Nhà nước đấu thầu, đấu giá đất để điều tiết chênh lệch địa tô

Hài hòa lợi ích trên tổng thể cả nước

Báo cáo những nội dung lớn của dự thảo luật Đất đai sửa đổi sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 5 vừa qua, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết về thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo mới nhất đã quy định rõ các trường hợp thu hồi đất, bao gồm dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ… chứ không dẫn chiếu sang các điều khác.

Đình Sơn

Cùng đó, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ… dự thảo luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu. Cụ thể, phương án 1 là giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu. Còn phương án 2, là quy định tiêu chí theo quy mô về diện tích dự án. Cụ thể: trên 10 ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận.

Ông Hiếu cho hay quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay trong luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay. Tuy nhiên, với tiêu chí 10 ha vẫn còn ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20 ha tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Nêu ý kiến tại phiên họp, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, cho rằng sử dụng vốn ngân sách nhà nước để thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, tạo đất sạch cho đấu thầu, đấu giá là giải pháp tốt nhất để điều tiết chênh lệch địa tô.

"Khi đấu thầu, đấu giá đất sạch đã được Nhà nước sử dụng ngân sách để giải phóng mặt bằng thì người bị thu hồi đất có bị thiệt một chút nhưng sẽ hiểu rằng, Nhà nước được lợi người ta sẽ chịu. Còn nếu nhà đầu tư có lợi người ta sẽ không chịu", ông Sỹ phân tích. Về nguồn vốn, theo ông Sỹ hoàn toàn có thể nghĩ tới cơ chế kéo ngân hàng thương mại vào cho các tổ chức phát triển quỹ đất vay để giải phóng mặt bằng.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia độc lập), việc điều tiết chênh lệch địa tô không đồng nghĩa với việc dự án phải đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng. Ông Đỉnh lưu ý, điều cốt lõi là cần phải đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. "Nếu ta định giá đất sát thị trường thì sẽ không có chuyện thất thoát lãng phí và địa tô được phân bổ phù hợp mà không cần thiết phải đấu thầu, đấu giá", ông Đỉnh nêu.

Phó chủ tịch Hội Nông dân VN Cao Xuân Thu Vân đề nghị nên quy định với dự án nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng doanh nghiệp lách luật, thỏa thuận chuyển nhượng đất nông nghiệp dưới 10 ha trong đó có một phần diện tích nhỏ là đất ở, còn lại là đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại. Đồng thời, tránh tình trạng lợi dụng mua đất nông nghiệp dưới 10 ha để làm đất sản xuất sau đó thay đổi mục đích để xây nhà ở thương mại, làm thất thu ngân sách.

Đại diện cơ quan soạn thảo, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay về lý thuyết nếu định giá đất đúng, sát giá thị trường thì không cần đấu giá, đấu thầu. Tuy nhiên, thực tế rất khó để định giá đất đúng. "Có thực sự thị trường minh bạch đến độ lý tưởng như thế không, trong bối cảnh đất nước ta hiện nay?", ông Ngân nêu và cho biết trong bối cảnh hiện nay phải đảm bảo cả 3 phương thức đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận.

Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng lưu ý "hài hòa lợi ích" mà Nghị quyết 18 của T.Ư Đảng khóa XIII nhắc tới không phải là hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp chủ dự án với người bị thu hồi đất mà là hài hòa lợi ích trên tổng thể cả nước. "Nghĩa là Nhà nước đấu giá thu vào ngân sách, sau đó thực hiện theo luật Ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển, cho an sinh xã hội, lo cho nhân dân lúc dịch bệnh… Đó chính là hài hòa lợi ích", ông Ngân nói.

Kết luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết cả 2 phương án đều còn ý kiến khác nhau. Với phương án 1 là phân cấp cho địa phương thì "có vẻ" các địa phương ủng hộ. Song, ông cũng băn khoăn địa phương khó thực hiện nếu không có tiêu chí cụ thể về quy mô diện tích. Ngược lại, với phương án đưa tiêu chí là 10 ha cũng chưa thuyết phục.

"Cá nhân tôi thì ủng hộ phương án 1 là phân cấp cho địa phương, song trong nguyên tắc phải có tiêu chí về quy mô. Chẳng hạn ở Hà Nội thì 1 - 2 ha thôi cũng phải đấu thầu, còn ở Sơn La thì 20 ha mới phải đấu thầu, đấu giá… ", ông Thanh nêu.

Hai phương án với phương pháp thặng dư

Đối với vấn đề định giá đất, ông Phan Đức Hiếu cho hay sự thay đổi mới nhất về định giá đất là dự thảo luật đã quy định rõ các phương pháp định giá đất và trường hợp nào áp dụng phương pháp nào để tránh tùy nghi và tránh sự rủi ro cho các cơ quan nhà nước. Cạnh đó, dự thảo luật đã bỏ phương pháp chiết trừ trong định giá đất (một trong 4 phương pháp tại dự thảo trình tại kỳ họp 5, gồm: phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất - PV). Đồng thời, dự thảo bổ sung thêm 2 phương án đối với phương pháp thặng dư (bổ sung và không bổ sung vào dự luật).

Nêu ý kiến, ông Phùng Quốc Bình, Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Kiên Giang, cho rằng cũng như trong cả nước, Kiên Giang hiện có 70% các dự án áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất. "Dù là yếu tố giả định, nhưng nếu làm đúng thì đây là phương pháp khoa học để có con số xác định giá đất. Do vậy, chúng tôi muốn giữ lại phương pháp này", ông Bình nói và đề nghị dự thảo luật cần quy định đất ở đâu, điều kiện nào thì áp dụng phương pháp nào sẽ thuận lợi hơn cho việc áp dụng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN Nguyễn Văn Khôi cũng đề nghị vẫn nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Tuy nhiên, ông Khôi đề xuất để Chính phủ quy định chi tiết đối với việc áp dụng phương pháp định giá đất. "Nếu đưa vào luật sẽ bị cứng, rất khó", ông Khôi nêu.

Phó chủ tịch Hội Nông dân VN Cao Xuân Thu Vân băn khoăn khi mỗi phương pháp định giá lại cho ra một giá khác nhau và đề nghị luật phải quy định rõ trường hợp giá khác nhau thì lấy giá nào. "Trong thực tiễn, để doanh nghiệp tiếp cận được dự án, chúng tôi chọn phương pháp nào đó ổn, phù hợp cho doanh nghiệp. Thế là thanh tra, công an vô bắt, hỏi tại sao lại chọn phương án giá thấp?", bà Vân chia sẻ và cho biết khi tham gia giải quyết vụ việc, bà phải "đi năn nỉ trở lại với doanh nghiệp để chọn phương án giá cao nhất nhằm... cứu cán bộ". "Trong khi cán bộ cũng không có làm gì tiêu cực cho cái giá này", bà Vân nêu.

Kết luận nội dung này, Chủ tịch Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhìn nhận, Ủy ban Kinh tế với tư cách cơ quan thẩm tra, ủng hộ bổ sung phương pháp thặng dư vào dự thảo luật với điều kiện phương pháp này phải tiến hành cùng phương pháp khác để có sự so sánh. Tuy nhiên, với thực tiễn mà Phó chủ tịch Hội Nông dân VN Cao Xuân Thu Vân nêu ra, ông Thanh cho hay các cơ quan cũng cần phải rà soát, tìm hướng xử lý.