Những 'lỗ hổng' của luật Nhà ở 2014

Luật Nhà ở 2014 thiếu đồng bộ với pháp luật khác

Theo tờ trình của Chính phủ, vấn đề phát triển nhà ở trong luật Nhà ở 2014 còn các tồn tại: một số quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay đã được điều chỉnh trong hệ thống pháp luật đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư, việc chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở...

LÊ QUÂN

Về xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã xuất hiện các tồn tại, hạn chế: một là, quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn phân tán tại nhiều các điều khoản của luật, nghị định và thông tư dẫn đến việc áp dụng thực hiện chưa thống nhất tại các địa phương. 

Hai là, chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác của chương trình phát triển nhà ở với hệ thống các quy hoạch khác có liên quan như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm căn cứ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. 

LÊ QUÂN

Ba là, việc quy định phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm làm giảm tính chủ động, thiếu linh hoạt trong công tác phát triển nhà của địa phương, gây khó khăn trong thực hiện, quản lý, giám sát. Đồng thời chưa có quy định về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nên các địa phương còn lúng túng và thực hiện chưa đúng quy định.

Bốn là, chưa quy định cụ thể về việc kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp T.Ư đến địa phương, dẫn đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương chưa đạt được hiệu quả cao.

Bất cập quy định phát triển nhà tái định cư và nhà công vụ

Về phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư trong luật Nhà ở 2014 còn có một số tồn tại, bất cập như: các nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư và hình thức bố trí tái định cư chưa cụ thể nên các địa phương vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Nhiều dự án nhà ở tái định cư được xây dựng trước năm 2014 không đáp ứng yêu cầu của người dân về tái định cư, gây lãng phí tài sản Nhà nước nhưng chưa có cơ chế chuyển đổi quỹ nhà này sang mục đích khác.

Dù quy định của luật Nhà ở đã cho phép hình thức mua hoặc đặt hàng nhà ở thương mại hoặc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư nhưng cơ chế thực hiện vẫn chưa được quy định cụ thể, do đó một số địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý để triển khai.

LÊ QUÂN

Về phát triển nhà ở công vụ có một số tồn tại: nhiều cán bộ thuộc diện được điều động, luân chuyển về T.Ư nhưng do quy định về đối tượng thuê nhà ở công vụ của luật Nhà ở còn hạn chế nên chưa được bố trí cho thuê nhà ở công vụ, phải đi thuê nhà ở thương mại. Quỹ nhà ở công vụ bị dôi dư, dẫn tới lãng phí nguồn lực của nhà nước.

Luật Nhà ở 2014 thiếu quy định thúc đẩy cải tạo nhà chung cư cũ

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có một số tồn tại: một là, chưa thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan.

Cụ thể, tại điều 99, điều 110 luật Nhà ở thì chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại nhưng pháp luật về nhà ở cũng chưa xác định thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, trong khi đó pháp luật về xây dựng lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

Hai là, quy định về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư còn chưa rõ ràng nên trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

LÊ QUÂN

Ba là, theo quy định tại Điều 113 luật Nhà ở có 2 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án. Hoặc nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao.

Theo đó, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào việc chủ sở hữu nhà chung cư có đồng thuận, lựa chọn và đề xuất được doanh nghiệp làm chủ đầu tư hay không, hoặc phải thực hiện dự án theo hình thức đầu tư từ ngân sách hay hình thức hợp đồng chuyển giao.

Tuy nhiên, thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định nhà nước có trách nhiệm xử lý các trường hợp này.

Trong khi đó, số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế. Luật PPP đã bỏ hình thức BT dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên không thể thực hiện được các dự án, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Bốn là, luật Nhà ở 2014 chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời… nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, luật Nhà ở 2014 chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu mà chưa có quy định các nguyên tắc, nội dung của việc bồi thường, khung hệ số bồi thường, việc bồi thường các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…), diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân tái định cư nên trên thực tế người dân không đồng thuận di dời, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.