Phải lập dự án độc lập đối với đất xen kẽ trong dự án

Theo đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đề xuất, đối với diện tích đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong một dự án không vượt quá 5%/tổng diện tích đất của dự án phải tách ra để thực hiện một dự án độc lập. Sở này cũng đề xuất diện tích khu đất muốn tách ra thực hiện dự án độc lập phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu. Cụ thể, đối với các quận nội thành và TP.Thủ Đức, diện tích khu đất không nhỏ hơn 1.000 m² đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu và không nhỏ hơn 500 m² đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu. Đối với các huyện ngoại thành diện tích khu đất không nhỏ hơn 2.000 m² đối với khu vực quy hoạch cao tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn và không nhỏ hơn 1.000 m² đối với khu vực quy hoạch thấp tầng theo đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn...

Khi đã đủ các điều kiện trên, Sở Tài nguyên - Môi trường phối hợp với các sở, ngành liên quan xác định nguồn gốc đất, loại đất trình UBND TP chấp thuận chủ trương tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở Tài nguyên - Môi trường trình UBND TP căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản nói rằng ông khá bất ngờ về đề xuất này bởi trước đó Nghị định 148/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai ban hành và có hiệu lực từ ngày 8.2.2021 quy định những thửa đất xen kẽ trong các dự án sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. "Khi đó chúng tôi kỳ vọng hàng ngàn dự án bất động sản đang phải “trùm mền” vì vướng đất xen kẽ sẽ được tháo gỡ. Tuy nhiên, với đề xuất này có khả năng các dự án có đất xen kẽ sẽ tiếp tục đứng bánh", vị này nói và cho biết hiện nay đa số doanh nghiệp đều đi mua đất nông nghiệp của người dân để làm dự án, trong đó phần đất do nhà nước quản lý xen kẽ trong dự án như đường đi, ao hồ, mương, kênh rạch… cũng chiếm tỷ lệ khá lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng quy định trên không hợp lý bởi trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án. Có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%. Do vậy, dự thảo quy định tỷ lệ diện tích các loại đất xen kẽ trong dự án do nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất không vượt quá 5% là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn. Không những thế, các thửa đất này nằm xen kẽ, rải rác trong dự án nên càng khó để đáp ứng tỷ lệ theo dự thảo.

“Quy định tỷ lệ diện tích không quá 5% trên tổng diện tích dự án là quá thấp. Nên quy định tỷ lệ diện tích các diện tích đất thuộc nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn. Đối với trường hợp tỷ lệ diện tích các diện tích đất thuộc nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, thì nhất thiết phải báo cáo UBND TP xem xét từng trường hợp một”, ông Châu đề xuất.