Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn lại nghiên cứu cho thấy 1 ha đất nông nghiệp ở TP.HCM mang lại 500 triệu đồng/năm, trong khi 1 ha đất đô thị mang lại 55 tỉ đồng/năm để minh chứng cho nguồn lực to lớn của đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành. Theo ông Châu, định hướng phát triển đô thị các huyện là đô thị hóa nhưng vẫn giữ lại đất nông nghiệp, rừng, biển, sông rạch. Do vậy, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đô thị (công nghiệp, thương mại, dịch vụ), TP.HCM sẽ có nguồn lực để đầu tư hạ tầng, nâng cấp đô thị.
Thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển đô thị mang lại nguồn ngân sách lớn. Như Q.7 tách ra từ H.Nhà Bè năm 1997, trước thành lập chỉ thu được 63 tỉ đồng nhưng năm 2024 tăng lên hơn 5.800 tỉ đồng, gấp gần 100 lần. Ông Châu đánh giá nếu các khu đất công, dự án của nhà nước khu vực ngoại thành đưa vào sử dụng hiệu quả thì sẽ tạo ra giá trị tăng thêm rất lớn để tái đầu tư hạ tầng.
TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho biết theo định hướng của Quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, đến năm 2030, 5 huyện ngoại thành sẽ chuyển thành 5 thành phố thuộc TP.HCM (dự kiến là đô thị loại 3). Như vậy, quá trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở các địa phương này sẽ diễn ra mạnh mẽ.
Để việc chuyển đổi đạt được mục tiêu hiệu quả và bền vững, TS Hải khuyến nghị cần rà soát các quy định về lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để bảo đảm giải quyết các bất cập dẫn đến chậm trễ. Đồng thời, cần giải quyết các bất cập, vướng mắc giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch có sử dụng đất khác. Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng cần xây dựng và quản lý dữ liệu đất đai một cách chính xác, đầy đủ, thống nhất và liên tục để làm cơ sở cho việc hoạch định và sử dụng nguồn lực đất đai.
"Cần có cơ chế điều tiết giá trị gia tăng từ đất để tạo nguồn lực tài chính phục vụ phát triển kinh tế - xã hội", TS Hải đề xuất, đồng thời khuyến nghị cần phân tích hiệu quả sử dụng đất một cách khoa học, rõ ràng và thuyết phục, hướng tới việc định lượng hóa các chi phí và lợi ích xã hội trong sử dụng đất.
Tránh hợp nhất đô thị theo kiểu cơ học
Từ nay đến năm 2030 chỉ còn 5 năm, nếu các huyện muốn chuyển lên thành phố cần phải đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật.
TS Phạm Trần Hải nêu chỉ tiêu quan trọng cần tập trung, đó là mật độ đường giao thông đô thị, bởi đây là chỉ tiêu quan trọng và rất khó đạt nếu không có quyết tâm cao, nhất quán và nỗ lực vượt trội.
Mặt khác, dự kiến đến năm 2050, 5 đô thị vệ tinh sẽ có chuyển biến để hình thành 4 phân vùng phát triển đô thị, có nghĩa là các đô thị sẽ hợp nhất với đô thị/khu vực đô thị khác để trở thành vùng đô thị lớn hơn. "Điều này đòi hỏi việc hoạch định chiến lược về mặt không gian, bởi lẽ nếu chỉ hợp nhất các đô thị/khu vực đô thị về mặt cơ học, sẽ rất khó hình thành những vùng đô thị hoàn chỉnh, có chất lượng sống tốt", TS Hải nhận định.
Góp ý thêm cho mô hình đô thị đa trung tâm, ông Lê Hoàng Châu đề nghị nghiên cứu phương án đưa Q.12 vào vùng đô thị Củ Chi - Hóc Môn trong giai đoạn sau. Lý do, Q.12 tách từ H.Hóc Môn năm 1997, gắn liền không gian địa lý, truyền thống văn hóa, lịch sử. "Hiện nay, sự phát triển của Hóc Môn và Củ Chi na ná nhau nên cần có động lực là Q.12 làm đầu máy kéo, giống như định hướng vùng đô thị Q.7 - Nhà Bè có Q.7 làm động lực", ông Châu phân tích.
Bình luận (0)