Rủi ro đằng sau những 'hợp đồng hứa': Chiếm dụng vốn từ đặt cọc

Lợi dụng hợp đồng đặt cọc, góp vốn

Việc đặt cọc giữ chỗ để mua hàng hóa, nhất là bất động sản (BĐS) đã trở nên phổ biến trong nhiều năm qua. Cùng với sự tăng trưởng nóng, thị trường còn xuất hiện các dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” cho một sản phẩm trong tương lai. Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn (trong hợp đồng thường kèm điều khoản hứa mua, hứa bán sản phẩm BĐS). Trong hợp đồng giữ chỗ, hứa mua hứa bán có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Nhưng thực tế phát sinh nhiều vụ việc người bán nhận tiền xong dây dưa không thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất mua bán; có trường hợp là dự án “ma” người nhận tiền bỏ chạy khiến người mua BĐS bị thiệt hại. Đa phần những nạn nhân đều bị lừa đặt cọc mua nhà đất, sau đó phía bên bán dùng chiêu “ve sầu thoát xác”.

Khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc BĐS, chỉ ký dựa vào sự hiểu biết hoặc sau khi tham vấn những người có kinh nghiệm, rành về các điều kiện trong hợp đồng

Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM

Trong câu chuyện mà Báo Thanh Niên phản ánh trong bài Rủi ro đằng sau những “hợp đồng hứa”, một nhóm khách hàng và Công ty TNHH bất động sản Phú Gia Hân đã ký “Thỏa thuận đặt chỗ” trong khi phía Phú Gia Hân chưa sở hữu sản phẩm mang ra bán. Vì vậy, sau gần 2 năm khi hết thời gian thỏa thuận thì người mua chỉ mới nhận lại được 30% số tiền đã đặt cọc. Số tiền còn lại của chính mình nhưng chưa biết khi nào nhận lại được. Hay vào cuối tháng 3 vừa qua, Viện KSND TP.HCM vừa ban hành cáo trạng truy tố Nguyễn Thái Luyện và 22 đồng phạm trong vụ Công ty Alibaba về các tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền. Theo đó, ông Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba, cùng em ruột là Nguyễn Thái Lĩnh, Tổng giám đốc Công ty Alibaba và 18 bị can khác đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án BĐS không có thật tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 4.361 bị hại, chiếm đoạt số tiền 2.264 tỉ đồng.

Tương tự, mặc dù chưa được Ban Quản lý khu đô thị Tây Bắc chấp nhận hợp tác đầu tư nhưng Luyện đã cho nhân viên phát thông tin quảng cáo mời đặt chỗ dự án Tây Bắc Củ Chi, TP.HCM với giá 5,5 triệu đồng/m2. Cơ quan Cảnh sát điều tra - Bộ Công an đã xác định tính đến ngày 21.11.2017, Công ty địa ốc Alibaba của Nguyễn Thái Luyện đã nhận đăng ký đặt chỗ của 493 khách hàng với tổng số tiền thu được là 16,6 tỉ đồng. Sau đó là hàng loạt lô đất được vẽ ra và xoay quanh các hợp đồng ủy quyền, hợp tác kinh doanh phân phối lòng vòng giữa các công ty do chính Luyện thành lập để quảng bá, ký hợp đồng đặt cọc và bán cho khách hàng…

Khách hàng luôn chịu rủi ro ngay khi ký hợp đồng “hứa mua, hứa bán”

chí nhân

Cảm thán “các loại hợp đồng mua bán BĐS là 1 trận đồ bát quái”, luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định mua bán đất nền, mua bán căn hộ hiện nay rất dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt với sự vận dụng rất “sáng tạo” của các công ty BĐS. Do việc thành lập các công ty kinh doanh, phát triển, môi giới BĐS quá dễ dàng, những doanh nghiệp làm ăn bát nháo có đủ các mánh lới để dụ dỗ người mua. Họ điện thoại, nhắn tin, mời tham gia các sự kiện, đưa những ưu đãi… khách bị dụ, bị ép bằng đủ các thủ đoạn để ký nhanh hợp đồng đặt cọc giữ chỗ. Những đối tượng này chủ yếu đánh vào lòng tham của những người có khả năng tài chính. Thậm chí, nhiều người không có tiền cũng bị “dụ” ký, rồi công ty BĐS sẽ làm việc với ngân hàng cho vay tới 70%. Mánh lới chuyên nghiệp, tinh vi trong khi sự hiểu biết của rất nhiều người lại mù mờ. Mặt khác, những loại hợp đồng này thường có rất nhiều điều kiện lằng nhằng, được soạn thảo sẵn và che chắn tinh vi mà khi phát hiện lừa đảo, người mua cũng khó lòng kiện.

Khách hàng gánh hết rủi ro

Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chỉ rõ pháp luật đất đai hiện không có quy định về các dạng hợp đồng “hứa mua, hứa bán” nhưng giao dịch dạng này đang phổ biến trên thị trường với các hình thức. Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong BĐS chính là đang lách luật Đất đai. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng đó diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Ví dụ, căn nhà có giá trị 1 tỉ đồng nhưng có trường hợp yêu cầu đặt cọc đến 900 triệu đồng. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” như trên. Trong khi hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp tại Công ty Alibaba.

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào điều 57 luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Đồng thời nêu rõ giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.

Còn luật sư Bùi Quang Nghiêm cho biết: “Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay, dưới mọi hình thức thì khách hàng từ khi bắt đầu đặt bút ký vào hợp đồng là bắt đầu nhận về toàn bộ rủi ro. Cụ thể, khách hàng ký vào hợp đồng đặt cọc sẽ bị “ép”, giục chuyển tiền ngay lập tức. Trong khi 100% các doanh nghiệp BĐS, phát triển BĐS không thực hiện đúng tiến độ giao căn hộ, tiến độ làm thủ tục, giấy tờ, pháp lý cho người mua. Với các loại hình góp vốn lại rất giống với các dự án đóng theo tiến độ nên rất khó để người mua phân biệt. Khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán, góp vốn, đặt cọc BĐS, chỉ ký dựa vào sự hiểu biết hoặc sau khi tham vấn những người có kinh nghiệm, rành về các điều kiện trong hợp đồng”.