Quản hợp đồng 'hứa mua, hứa bán'

Rủi ro “hứa mua, hứa bán”

Theo Bộ Tài nguyên - Môi trường, pháp luật về đất đai hiện không có quy định về “hứa mua, hứa bán”, trong khi giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản (BĐS) với các hình thức đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn… Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý. Các giao dịch này không phát sinh vấn đề khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu phát sinh tồn tại liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Việc đặt cọc nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế qua kẽ hở của luật pháp.

Các loại hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ đang phổ biến trên thị trường bất động sản

Đình Sơn

Vì vậy, Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan “hứa mua, hứa bán” trong luật Kinh doanh BĐS, bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan để khắc phục các tồn tại nêu trên. Cần cân nhắc việc quản lý các giao dịch đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.

Trao đổi về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng nhà nước cần phải quản lý hợp đồng “hứa mua, hứa bán”. Điều 7 của luật Kinh doanh BĐS quy định nhà nước có quyền can thiệp bằng cơ chế chính sách bình ổn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. Như vậy, bản chất của quản lý nhà nước là phải giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững.

“Chẳng hạn, luật Dân sự nói về tiền đặt cọc để đảm bảo việc trước khi ký kết hợp đồng hoặc để ký kết là sự thỏa thuận giữa 2 bên bằng tiền, kim loại, đá quý… Nhưng luật Kinh doanh BĐS lại thiếu quy định tương ứng, bỏ sót hành vi giao dịch BĐS trước ký kết hợp đồng. Thế nên, luật Kinh doanh BĐS phải bổ sung quản lý hành vi giao kết đặt cọc trước ký kết. Luật Dân sự bổ sung quy định “trường hợp luật khác có quy định đặt cọc, phải áp theo pháp luật chuyên ngành”, ông Châu phân tích và cho rằng luật Dân sự quy định giá trị đặt cọc là “do 2 bên thỏa thuận” và không có quy định tối thiểu, tối đa. Nhưng nên có quy định về hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, tiền đặt cọc phải tuân thủ theo luật có liên quan như luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS…

Còn luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty luật Solution & Partners, cho biết hiện nay trong việc kinh doanh BĐS, đặc biệt là các sản phẩm hình thành trong tương lai có rất nhiều chủ đầu tư cố tình lách luật khi chưa có các quy định chi tiết hoặc quy định có sự khác nhau. Do đó có thể sửa đổi bổ sung thêm quy định về đặt cọc vào luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, nên quy định rõ cho phép chủ đầu tư trước khi ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng thì có thể nhận đặt cọc hay giữ chỗ với một tỷ lệ nhất định. Đồng thời, bộ luật Dân sự 2015 cần phải được bổ sung thêm “trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” để đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật”.

Tuy nhiên, vị luật sư này nhận định, riêng với các sản phẩm BĐS đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định thì việc ký kết các văn bản thỏa thuận “tiền hợp đồng mua bán” là nhu cầu tất yếu và phù hợp các quy định pháp luật về dân sự (tôn trọng quyền tự do lựa chọn trong các giao dịch dân sự). Nếu như “cưỡng ép” các giao dịch này phải đăng ký hay thông báo với các cơ quan nhà nước là không cần thiết và vô hình trung tạo rào cản, hạn chế quyền và sự phát triển của thị trường BĐS.

Không nên quản giao dịch dân sự

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC, lại đặt vấn đề: Mục tiêu đưa vào quản lý các loại hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn… mà Bộ Tài nguyên - Môi trường đặt ra là để làm gì? Hiện hành vi liên quan này có 2 loại. Đó là giao dịch giữa người dân với người dân thì đã có luật Dân sự quy định. Còn giao dịch của người dân với doanh nghiệp (DN) thì chỉ cần quản lý từ gốc. Ví dụ hợp đồng đặt cọc hay “hứa mua, hứa bán” giữa DN với người dân thì chỉ cần quản lý từ DN đó. Nếu BĐS chưa đủ điều kiện bán hàng theo quy định thì khi cơ quan quản lý nhà nước phát hiện phải xử phạt nặng, nghiêm minh. Bản thân các cá nhân cũng rất khó để tự mua bán lại hợp đồng đặt cọc mà khi cần sang nhượng đều phải thông qua pháp nhân là chủ đầu tư. Do đó có thể quản lý và truy lại nguồn gốc từ phía DN nếu cần để hạn chế việc trốn thuế hay cấm việc cho phép sang nhượng.

“Tôi nghĩ rằng đưa ra quy định để quản lý những hành vi này là không thể áp dụng trong thực tế. Hơn nữa, quy định cụ thể thì quá chi tiết, tủn mủn và có nguy cơ chồng chéo giữa các luật với nhau. Hiện chúng ta đang hướng đến việc định danh tài sản, yêu cầu các giao dịch BĐS đều phải thông qua ngân hàng… nên không cần thiết phải có thêm quy định quản lý các loại hình thức giao dịch này”, ông Nghĩa nói thêm.

Rất khó để quản lý đúng bản chất từng vụ việc

Luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hãng luật IAM (TP.HCM), cho rằng với các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong BĐS thì nhà nước không nên quản lý, vì bản chất hợp đồng là giao dịch dân sự. Nếu nhà nước quản ý chí của các bên tham gia giao dịch thì phạm vi quản lý quá lớn và rất khó để quản lý đúng bản chất từng vụ việc. Vì vậy, nhà nước hay luật pháp nên tạo hành lang pháp lý cho các bên giao dịch phải minh bạch thông tin. Minh bạch thông tin trong giao dịch BĐS mới quan trọng. Luật điều chỉnh chủ yếu phải kiểm soát được các dự án chưa được quyền bán, nhưng vẫn cứ bán. Còn khi ý chí hoàn thành các bên chuyển ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng mà không thành công thì các bên giải quyết theo quy định của bộ luật Dân sự.