Siết tín dụng = cung giảm, giá bất động sản tăng: Mua nhà ngày càng khó

Thu nhập giảm, giá nhà tăng

Sau đợt tăng giá liên tiếp của sắt thép thì từ đầu tháng 5, các doanh nghiệp (DN) xi măng cũng đồng loạt thông báo tăng giá từ 55.000 - 80.000 đồng/tấn. Nguyên nhân được đưa ra là nguồn cung khan hiếm và giá nguyên liệu đầu vào gồm xăng dầu và than đá tăng. Đây là đợt tăng giá thứ 2 kể từ đầu năm nay, đưa giá xi măng tăng tổng cộng từ 170.000 - 220.000 đồng/tấn. Tương tự, gạch xây dựng tăng khoảng 10%, gạch ốp trang trí tăng 10 - 15%, cát tăng 10.000 đồng/m³… so với đầu năm.

Nguồn cung nhà ở, bất động sản sẽ tiếp tục thiếu khi doanh nghiệp bị siết vốn

Ngọc Dương

Trong khi đó, sau đợt tăng giá dồn dập trong 3 tháng đầu năm thì giá sắt thép cuối tháng 4 đến nay đã hạ nhiệt nhờ giá nguyên liệu đầu vào đồng loạt giảm. Dù vậy, giá sắt thép hiện vẫn đang cao hơn cuối năm 2021 cả triệu đồng/tấn. Bộ Xây dựng dự báo giá các loại vật liệu xây dựng thiết yếu như xi măng, sắt thép sẽ tiếp tục đà tăng. Điều này sẽ tác động khiến giá nhà ở, công trình xây dựng tăng cao dù giá bất động sản (BĐS) đã liên tục tăng trong suốt thời gian qua.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS quý 1/2022 dẫn chứng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 1/2022 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Dù vậy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước)... Bộ Xây dựng nhận định hiện nay thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân.

Lý giải nguồn cung BĐS sụt giảm, nhiều DN khẳng định ngoài các vướng mắc, khó khăn về pháp lý thì hiện nay các ngân hàng (NH) đã ngừng cho vay mới, thậm chí còn ngưng giải ngân đối với những hợp đồng tín dụng đã ký trước đây. Điều đó khiến các DN không thể thực hiện các dự án dở dang chứ chưa nói đến triển khai thêm dự án mới. Giám đốc một công ty BĐS tại TP.HCM tiết lộ ngay cả thỏa thuận từ NH cho khách hàng vay mua dự án cũng thông báo tạm ngừng khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều chới với. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu tăng cao cũng đẩy giá nhà lên theo. "Đối tác của chúng tôi, một công ty xây dựng lớn tại TP.HCM, đã thông báo dự kiến điều chỉnh tăng giá xây dựng phần thô thêm 80.000 đồng/m², bắt đầu từ 1.6. Đây là lần thứ 2 kể từ đầu năm công ty này phải điều chỉnh tăng bảng giá. Đến nay, đơn giá phần thô đã tăng 5%, về giá trị xây dựng thì tăng 2 - 4% tùy quy mô. Nguyên vật liệu tăng chóng mặt, chi phí nhân công cũng tăng theo nên không điều chỉnh không được”, đại diện công ty này nói và thông tin thêm: Chi phí đầu vào tăng cao, các nhà thầu hiện đã khó lại càng khó hơn khi hầu hết các chủ đầu tư đều xin gia hạn tiến độ thanh toán do kẹt vốn. Thậm chí một số nhà thầu đang làm công trình dang dở buộc phải tạm dừng do chủ đầu tư kẹt vốn, chậm thanh toán nên họ không có tiền để trả chi phí nhân công, xi măng, sắt thép... Kinh tế chật vật hồi phục hậu Covid, áp lực lạm phát ngày càng đè nặng trong khi chỉ số giá nhà ở của nước ta hiện đã cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Giấc mơ mua nhà của nhiều hộ gia đình và cá nhân ngày càng xa vời.

Không thể "khóa cứng"

Không chỉ nhu cầu để ở, nỗi lo lạm phát tăng cao trên toàn cầu nên dòng tiền muốn trú ẩn vào BĐS gia tăng, đẩy tổng cầu tăng cao. Cầu cao, cung ít khiến nguy cơ giá BĐS tiếp tục tăng ám ảnh cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Không chỉ dòng vốn từ NH đang bị siết, kênh huy động từ trái phiếu cũng bị đóng băng. Báo cáo từ Hiệp hội trái phiếu VN cho thấy trong tháng 4 không có đợt huy động vốn nào của DN BĐS. Đáng chú ý, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn tiếp tục được các DN thực hiện với khối lượng lớn, lên 11.900 tỉ đồng, gần bằng khối lượng mua lại trong cả quý đầu năm là 12.800 tỉ đồng. Dòng vốn từ NH cho vay mới bị hạn chế, kênh huy động bằng trái phiếu “đứng hình”, phát hành cổ phiếu cũng èo uột do thị trường chứng khoán giảm mạnh khiến các dự án BĐS hoàn thiện sẽ càng ít xuất hiện. Chênh lệch cung cầu tiếp tục được đẩy ra xa.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản VN (VARS), nhấn mạnh: Giá nhà đất tăng quá cao, cơ bản là do nguồn cung không có. Thị trường BĐS tại TP.HCM, Hà Nội vài năm trở lại đây, ngoài 2 dự án lớn của Vinhomes tại Tây Mỗ và Gia Lâm (Hà Nội) thì gần như không có dự án mới. Nguồn hàng khan hiếm, phần lớn là hàng tồn đọng mua đi bán lại trong khi nhu cầu đầu tư, mua bán nhà cửa ngày càng tăng nên giá bị đẩy lên rất cao. Theo ông Đính, hạn chế dòng tiền vào các phân khúc thị trường BĐS kiểu “đi buôn”, đầu cơ đất là cần thiết để làm giảm nhịp “sốt đất”, bình ổn thị trường. Tuy nhiên, không thể đồng loạt siết tất cả thị trường BĐS nói chung. Nếu tiếp tục siết không cân nhắc thì lập tức thị trường sẽ “đứng hình”, nhiều ngành kinh tế sẽ sụp đổ theo hiệu ứng domino như thời khủng hoảng kinh tế diễn ra năm 2008.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng BĐS là lĩnh vực đóng góp khá lớn vào GDP của VN, lan tỏa hơn 30 ngành khác nhau. Các doanh nghiệp BĐS luôn cần vốn lớn để triển khai dự án. Siết chặt dòng vốn từ NH là chặt đứt “xương sống” của ngành này. Đồng tình việc phát ra tín hiệu để kìm hãm dòng vốn vào BĐS là cần thiết sau thời gian tăng mạnh, nhưng không phải là “khóa” cứng. Bản thân NH cũng là một DN hoạt động trong lĩnh vực tín dụng nên DN nào đáp ứng được quy định về cho vay, có phương án kinh doanh hiệu quả thì vẫn giải ngân. Tương tự, đối với các kênh huy động vốn thông qua trái phiếu, cổ phiếu thì các DN vẫn cần phát huy và được khuyến khích để thu hút thêm nguồn vốn trong xã hội song song với kênh NH.