Sốt đất 'đánh cắp' cơ hội nhà ở của nhiều người

Chị H.M làm cho một doanh nghiệp tư nhân trong lĩnh vực truyền thông tại quận 3 (TP.HCM) với thu nhập khá cao, khoảng 40 triệu đồng/tháng. Ước mơ mua một căn nhà tại TP.HCM, mỗi tháng chị tiết kiệm hơn nửa thu nhập, lên kế hoạch mua nhà trả góp. Sau hơn 3 năm, có trong tay gần 700 triệu đồng, chị hăm hở đi tìm nhà. Lấy cơ quan làm tâm, bán kính 7 km, giá nhà năm 2018 khi chị M. đi tìm nhưng "bó tay" vì dự án nào cũng hét 40 - 50 triệu đồng/m², nhà thô. Nới rộng bán kính lên 10 km, giá giảm hơn chút nhưng để mua được căn hộ đã qua sử dụng khoảng 70 m², tổng giá trị căn hộ cũng khoảng 3 tỉ đồng. Muốn mua, chị phải vay ngân hàng từ 1,5 - gần 2 tỉ đồng.

"Vay 1 tỉ, với lãi suất trung bình 10%/năm, mỗi tháng trả gần 30 triệu đồng đã quá sức. Vay hơn thì chịu". Tính toán tới lui phương án mua trả góp theo tiến độ cũng không kham nổi. chị M. nản lòng. Thấy mấy người bạn đầu cơ bất động sản, cuối năm 2018 chị đánh liều mua theo 2.000 m² đất trồng cây lâu năm ở Phan Thiết. "Mình cũng chẳng biết đắt hay rẻ nhưng thấy đất gần sân bay mà giá có 300 triệu đồng/công nên dồn hết tiền mua luôn 2 công". 2 năm sau, với hàng loạt cơn sốt đất bùng lên, chị M. bán 2 công đất, thu về gần 2 tỉ đồng. Cộng với số tiền tiết kiệm được trong quãng thời gian đó, chị đã có thể tính toán vay thêm một ít để mua một căn hộ vừa phải. Thế nhưng món lợi nhuận hấp dẫn từ "phi vụ" lướt sóng đầu tiên khiến chuyện nhà ở không còn là ưu tiên. Chị M. vẫn đang miệt mài cùng nhóm bạn đi săn lùng mua đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm ở nhiều tỉnh, thành... rồi kiếm cơ hội lướt.

Những cơn sốt đất, không chỉ đẩy mặt bằng giá lên cao mà còn kéo theo rất nhiều người tham gia đầu cơ, lướt sóng. Một phần không nhỏ trong số đó chuyển sang làm cò đất, những người có nhiều tiền hơn thì làm đầu nậu. Từ thành thị đến nông thôn, ở cả những làng quê vốn bình yên, khi cơn sốt đất quét qua, rất nhiều người nông dân tay lấm chân bùn bao đời nay cũng đổi nghề, làm cò mua bán đất. Vòng xoáy sốt đất, sinh thêm một lớp cò đất mới, đẩy giá đất lên cao rồi lại sốt đất... 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất. Những cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.

“Cò” đất công khai rao bán, tư vấn giao dịch đất tại dự án Tây Phù Vân, TP.Phủ Lý, Hà Nam dù chưa xong hạ tầng, chưa đủ pháp lý Ảnh: Lê Quân

 

Theo ông Lê Hoàng Châu, thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính. Trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở. Khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, trắng tay. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.

Bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền (tầm trên dưới 35 triệu đồng/m²; giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 2 tỉ đồng), hoặc nhà ở thương mại giá thấp (tầm 20 - 25 triệu đồng/m², giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 1,5 tỉ đồng), nhất là rất thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội. HoREA khẳng định, tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở (mới) bị “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng, không được phê duyệt, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”.

"Nguyên nhân chính dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở trong 5 năm qua có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc, xung đột pháp luật” và từ công tác thực thi pháp luật tại một số địa phương. Bởi lẽ, cùng mặt bằng pháp luật như nhau, nhưng một số địa phương vẫn xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, điển hình là Quảng Ninh, Long An. Lãnh đạo các địa phương này đã vận dụng sáng tạo, quyết liệt và dám chịu trách nhiệm" - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở Ảnh: Lê Quân

Nhiều giải pháp đã được đưa ra để hạ nhiệt giá bất động sản trên thị trường. Một giải pháp được nói đến rất nhiều là kiểm soát tín dụng chảy vào kênh này bởi về nguyên tắc, tiền chảy vào đâu thì ở đó sẽ nóng. Tuy nhiên, theo số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước công bố tại buổi họp báo ngày 22.4, ước tính tới cuối tháng 3.2021, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 1,85 triệu tỉ đồng, tăng 3% so với tháng 12.2020 (quý 1/2020 tăng 1,45%, quý 2/2019 tăng 3,42%, quý 1/2018 tăng 1,68%), cao hơn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (2,93%). Con số này cho thấy, đổ lỗi cho tín dụng là chưa hoàn toàn chính xác.

Để hạ nhiệt giá bất động sản, HoREA đề xuất một loạt chính sách về thuế. Cụ thể, đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng). Trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”. "Quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực" - ông Châu giải thích.

Thứ hai, đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất. Theo đó, người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê), vừa vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.

Thứ ba, đề xuất đánh thuế cao người chậm đưa đất vào sử dụng. Bởi hiện nay, pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn theo quy định của Bộ Tài chính. Nhưng, chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung. Do vậy, cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.