Sửa đổi luật Đất đai là cơ hội để khắc phục sự bất bình đẳng, tạo cơ chế minh bạch nhằm huy động nguồn lực tư nhân cho phát triển hạ tầng.
Giá trị quỹ đất phải được xác định tại thời điểm ký hợp đồng
Hôm nay 22.10, Quốc hội cho ý kiến và trong kỳ họp thứ 2 này sẽ thông qua dự án luật Đất đai (sửa đổi). Theo ông, vì sao sửa đổi luật Đất đai lại là nhiệm vụ cấp bách?
GS Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai là đạo luật quan trọng bậc nhất, tác động sâu rộng đến toàn bộ quá trình phát triển của VN. Dù vậy, sau những lần sửa đổi gần đây, nhiều bất cập vẫn chưa được nhận diện và xử lý triệt để. Việc Quốc hội quyết tâm sửa đổi luật lần này là tín hiệu đáng mừng.
Chúng ta đang đứng trước một đòi hỏi mang tính lịch sử. Nếu không dũng cảm thực hiện cuộc đại phẫu pháp lý này, nguồn lực quốc gia quý báu nhất sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng "đông cứng". Sửa luật chính là chìa khóa cởi trói tài nguyên, khơi thông mạch máu kinh tế và lập lại công bằng xã hội.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT
ẢNH: NVCC
Nhiều ý kiến cho rằng, quy định xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất là thiếu công bằng và bất cập, quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Tôi cũng cho rằng, đây là minh chứng rõ nét cho sự bất công trong cơ chế thanh toán! Giá trị công trình BT đã được xác lập ngay từ đầu trong hợp đồng, nhưng giá trị quỹ đất đối ứng lại chỉ được xác định khi Nhà nước quyết định giao đất, có thể sau vài năm hoặc lâu hơn. Hai tài sản trao đổi, vì thế, không được định giá tại cùng một thời điểm. Đó là sự vô lý!
Trong giao dịch này, nhà đầu tư luôn ở thế bất lợi khi không thể xác định được "cái mình được thanh toán là gì". Cách làm này "phản kinh tế" vì không đặt hai tài sản trong cùng hệ quy chiếu, đồng thời đi ngược nguyên tắc mua bán, thanh toán ngang giá tại cùng thời điểm.
Việc này có thể gây ra những hệ lụy gì, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang cần huy động tối đa nguồn lực tư nhân để tăng tốc hạ tầng quốc gia, thưa ông?
Quản lý tài chính khác với quản lý hành chính. Quản lý tài chính luôn phải dựa vào tiền, nhưng tiền luôn mất giá theo thời gian. Vì thế, việc quy đổi hai tài sản phải căn cứ vào thời điểm trao đổi, không thể phụ thuộc vào thời điểm hoàn tất thủ tục hành chính của một bên.
Phát triển hạ tầng hiện đại là nhiệm vụ quan trọng để tăng trưởng kinh tế đất nước
Ảnh: Nhật Thịnh
Chưa kể, giá đất luôn có xu hướng tăng theo thời gian, khiến giá trị quỹ đất thanh toán có thể cao hơn đáng kể so với mức tạm tính trong hợp đồng. Đặc biệt, tại những dự án có nhà đầu tư uy tín, giá trị quỹ đất còn có thể tăng tỷ lệ thuận với chính uy tín đó. Khi ấy, doanh nghiệp có nguy cơ bị giảm diện tích đất đối ứng hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất, làm đảo lộn phương án kinh doanh và kế hoạch thu hồi vốn đầu tư công trình.
Quy định hiện hành, vì thế, tạo gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, làm suy giảm sức hút của BT, khiến nguồn lực tư nhân khó được huy động hiệu quả cho các dự án hạ tầng quốc gia.
Vậy theo ông, phải làm thế nào để bảo đảm công bằng và tạo sự an tâm cho nhà đầu tư?
Tôi nghĩ sai thì phải sửa thôi. So sánh, quy đổi giá trị phải đặt trong cùng một hệ quy chiếu, đó là nguyên tắc cơ bản của toán học và kinh tế.
Với BT, hệ quy chiếu đó là thời gian. Nếu giá trị công trình đã được xác định thì giá trị đất cũng phải được xác định tại thời điểm tương ứng. Tôi cho rằng cần thiết phải quy định rõ: giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư phải được xác định tại cùng một thời điểm là khi ký kết hợp đồng BT.
Quy định này cần được luật hóa thành một điều khoản cụ thể để tránh tình trạng cùng một nội dung nhưng có nhiều cách hiểu, mỗi nơi áp dụng một kiểu. Một cơ chế thống nhất, minh bạch sẽ giúp doanh nghiệp an tâm đồng hành cùng Nhà nước phát triển hạ tầng, nhất là các siêu dự án có thời gian thực hiện dài và nhu cầu vốn đặc biệt lớn.
Hiện Quốc hội đang xem xét sửa đổi luật Đất đai. Đây là cơ hội quý giá để nhận diện, xử lý những điểm nghẽn và khơi thông nguồn lực phát triển, trong đó có bất cập về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho dự án BT.
BT nguy cơ tê liệt sẽ làm lỡ cơ hội phát triển
Có ý kiến cho rằng xác định giá đất tại thời điểm giao đất giúp Nhà nước thu sát giá thị trường, hạn chế thất thoát tài sản công và tạo áp lực để nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Ông nghĩ sao về quan điểm này?
Theo Hiến pháp, Nhà nước có trách nhiệm công nhận, tôn trọng và bảo vệ tài sản của nhân dân, bao gồm cả tài sản cá nhân và doanh nghiệp. Không thể có quy định pháp luật chỉ quan tâm đến lợi ích Nhà nước mà bỏ qua quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Trong cơ chế thị trường, hai bên trao đổi tài sản có giá trị phải bình đẳng. Nếu không, cơ chế sẽ không thể vận hành vì khu vực tư nhân không có động lực tham gia. Nếu coi bên Nhà nước có quyền lực thì nắm đằng chuôi và bên tư nhân phải nắm đằng lưỡi thì sẽ phạm sai lầm lớn.
Còn trách nhiệm bảo đảm tiến độ công trình đã được quy định trong hợp đồng BT. Hợp đồng hoàn toàn có thể quy định mức phạt cụ thể, kể cả khi dự án chậm một ngày. Không thể dùng sự bất bình đẳng trong định giá để thay thế cơ chế kiểm soát tiến độ.
Ngoài việc thống nhất thời điểm định giá, theo ông cần bổ sung cơ chế gì để BT thực sự hấp dẫn nhà đầu tư và huy động hiệu quả nguồn lực xã hội?
Tại VN, lạm phát rất đáng kể, tiền công lao động tăng, lãi suất vay ngân hàng biến động và giá đất luôn đi lên. Trong khi đó, giá trị được xác lập trong hợp đồng BT lại khống chế khoản thanh toán ngay từ đầu, khiến nhà đầu tư phải đối diện với "rủi ro kép".
Chẳng hạn, doanh nghiệp vay ngân hàng để xây dựng hạ tầng theo phương án vốn và lãi suất dự kiến. Nhưng khi triển khai, lãi suất có thể tăng; giá nhân công, vật liệu cũng vượt dự toán. Dù chi phí thực tế tăng vì những nguyên nhân khách quan, nhà đầu tư vẫn không được thanh toán và phải tự gánh phần chênh lệch do giá trị thanh toán đã bị khống chế theo hợp đồng.
Nhiều rủi ro cùng lúc dồn lên doanh nghiệp. Khi phải đi trên dây như vậy, sẽ có bao nhiêu đơn vị sẵn sàng tham gia?
Nghị quyết Đại hội XIII và XIV của Đảng đều đặt mục tiêu đưa VN trở thành một nước công nghiệp có thu nhập cao vào năm 2045. Trong đó, phát triển hạ tầng hiện đại là nhiệm vụ hàng đầu. Nếu không có cơ chế công bằng và minh bạch, BT - vốn là phương thức vốn hóa đất đai hiệu quả để huy động nguồn lực xã hội - có nguy cơ bị tê liệt, làm lỡ cơ hội phát triển của quốc gia.
Bình luận (0)