Tắc thủ tục hành chính khiến giá bất động sản tăng?

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định 30/2021/NĐ-CP mới ban hành ngày 26.3 vừa qua, để tháo gỡ “tắc” thủ tục hành chính đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, nhằm tăng nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở để kéo giảm giá nhà đang rất cao hiện nay, góp phần “bình ổn" thị trường bất động sản.

Cụ thể, HOREA cho rằng, để tháo gỡ tắc về thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng cần trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) theo hướng: mở rộng xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng các loại đất khác (không phải đất ở), phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Theo HOREA, quy định tại các điều khoản kể trên đang chỉ xác định chủ đầu tư với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng “đất ở” (có 100% đất ở), hoặc đã có “đất ở và các loại đất khác” (có các loại đất khác “dính” với đất ở), mà không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

Trong khi đó, luật Đất đai 2013 và luật Đầu tư 2020 cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) “có quyền sử dụng đất” thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, thì được cơ quan có thẩm quyền ra văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời công nhận nhà đầu tư”.

Từ phân tích trên, HOREA kiến nghị cơ quan chức năng xem xét bổ sung mở rộng thủ tục theo hướng tổ chức kinh tế “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)”.

Từ quan điểm trên, HOREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung về xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo đúng quy định tại điểm d khoản 2 điều 7 luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, và thống nhất với khoản 4 điều 29 luật Đầu tư 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”, như sau: “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây, và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại điều 21 của luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản,… thì trong quyết định nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định với chấp thuận nhà đầu tư, thì nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Bộ Xây dựng cho rằng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cần có quy định chặt chẽ hơn để lựa chọn doanh nghiệp có năng lực, tránh thất thu cho nhà nước Ảnh Lê Quân

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết trên cơ sở quy định của luật Nhà ở 2014 và luật Đầu tư 2020, tại khoản 5 điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã quy định có 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; và nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Trong 3 trường hợp này thì trường hợp thứ 2 là bổ sung thêm theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 75 luật Đầu tư 2020.

Ông Khởi cho biết, đối chiếu với quy định của luật Nhà ở 2014 và luật Đầu tư 2020 thì kiến nghị đề nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này, và cũng không phù hợp với quy định của luật Đất đai 2013 (điều 118 của luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất).

Cũng theo ông Khởi, quy định như vậy để tăng cường vai trò quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, giúp lựa chọn được những nhà đầu tư, chủ đầu tư tốt, đủ năng lực đáp ứng nhu cầu của thị trường; đồng thời, góp phần làm giảm lệch pha cung cầu cũng như đảm bảo lợi ích nhà nước không bị thất thoát.

Ông Khởi cũng dẫn câu chuyện trước đây, khi mở rộng đối tượng có thể làm chủ đầu tư dự án, nhiều chuyên gia đã cảnh báo hiện tượng ai cũng có thể làm chủ đầu tư dự án, dẫn đến tại nhiều địa phương tuỳ tiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo tiền đề gây lệch pha cung cầu, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân.

Cũng theo ông Khởi, nếu loại đất gì cũng dễ dàng công nhận là chủ đầu tư dự án thì không còn cần đến đấu thầu, đấu giá nữa, và nguy cơ thất thu ngân sách là hiện hữu.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, khan hiếm nguồn cung bất động sản còn có nhiều nguyên nhân, và việc ban hành Nghị định 30 không gây tắc thủ tục hành chính, gián tiếp chặn nguồn cung bất động sản ra thị trường.