Thoáng hơn, dự thảo phân lô bán nền mới vẫn bị phản đối

Ngày 27.5, Bộ Tài nguyên - Môi trường sau khi tiếp thu ý kiến của dư luận đã sửa đổi dự thảo theo hướng chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Điều này có nghĩa Bộ Tài nguyên - Môi trường đã chấp thuận đề xuất cho phép dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các TP trực thuộc T.Ư.

Trước đó, dự thảo này quy định, không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với các khu vực không nằm trong địa bàn TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh. Như vậy, chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty VNReal, thực tế thời gian qua nhiều địa phương, nhất là các TP, tỉnh có tốc độ đô thị hóa lớn các dự án phân lô bán nền nở rộ với hạ tầng không đảm bảo, dẫn đến những khu nhà ổ chuột. Điều này xuất phát từ bối cảnh nhiều địa phương chưa phủ kín các quy hoạch, chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có các quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với các khu phân lô bán nền nên đã gây ra nhiều tác động tiêu cực đối với việc quản lý đất đai, bộ mặt đô thị. Không những thế, việc quản lý không nghiêm về xây dựng hạ tầng, không có sự hậu kiểm, nghiệm thu đối với các khu phân lô bán nền mới chính là nguyên nhân hình thành các khu nhà ổ chuột. Còn tình trạng buông lỏng quản lý, thậm chí còn có hiện tượng tiếp tay, chưa xử lý kiên quyết, nghiêm minh, triệt để tình trạng này. Bên cạnh đó, những người bán dự án “ma” có nhiều thủ đoạn, chiêu trò tinh vi để lách luật. Chính những điều này mà thời gian qua cơ quan chức năng chưa thể xử lý dứt điểm.

“Tư duy không quản được thì cấm là rất nguy hiểm bởi một chính sách lớn, tác động đến nhiều tỉnh thành được đưa ra vội vã không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng về nhà ở của người dân mà nó còn gây bất ổn đến trật tự xã hội. Chính vì vậy, cần vạch ra một chính sách công khai minh bạch, thông thoáng và làm tốt khâu hậu kiểm, nghiệm thu hạ tầng thì nhất định sẽ tạo ra được những khu phân lô bán nền đẹp, đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang rất lớn của người dân”, ông Trinh nhận định.

Lãnh đạo UBND một quận tại TP.HCM phân tích, hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn. TP.HCM có khoảng 13 triệu dân, đất của họ mà cấm họ phân lô cho con cái hoặc bán một phần để có thu nhập thì quá vô lý. Trong khi các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà cho sinh viên gần như giậm chân tại chỗ; các dự án bất động sản thì bán giá… trên trời, người dân nghèo khó có thể tiếp cận.

“Tại địa phương không phải tất cả người dân đều có nhu cầu, khả năng tài chính mua nhà, đất trong các dự án. Khi có nhu cầu, họ cần tính toán, tích góp mua đất trước và xây nhà sau nên chúng ta cần đáp ứng nhu cầu này. Trong khi nhà nước chưa lo được nhà cho người dân thì không nên cấm mà hãy đưa ra các quy định phù hợp để xã hội tuân theo. Điều này vừa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, vừa giúp bộ mặt đô thị được chỉnh trang”, vị này cho hay.

Dù dự thảo nghị định đã cởi mở hơn, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định này lại phát sinh bất cập, không hợp lý, đi ngược lại nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương khi mở rộng phạm vi điều chỉnh đến các TP thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã. Hơn nữa, lại không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh. Trong khi dự thảo nghị định lại chưa làm rõ nội hàm của cụm từ "khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh" là gì, vì cụm từ này không có quy định trong pháp luật về quy hoạch, dẫn đến “tối nghĩa” và cũng không cần thiết.

“Nên cho phép chủ đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các đô thị loại đặc biệt; địa bàn các quận nội thành, quận nội thành phát triển của TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, các thị trấn thuộc huyện và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh. Những khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị cũng nên hạn chế cho phân lô bán nền”, ông Châu kiến nghị.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân lô bán nền là quyền lợi chính đáng, đã và đang đáp ứng tốt nhu cầu rất lớn của người dân, tạo tính thanh khoản cao trên thị trường. Đây là chính sách đúng đắn đã được pháp luật ghi nhận, hướng dẫn, quy định rõ ràng từ luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản… Trong khi đó, nguyên tắc cơ bản trong luật Đầu tư, luật Doanh nghiệp, bộ luật Dân sự là mọi điều cấm, hạn chế quyền của người dân phải được thực thi bằng luật. Còn nghị định sửa đổi lại đang hạn chế, cấm và chỉ cho phân lô bán nền ở những vùng núi, vùng sâu vùng xa, nơi gần như người dân không có nhu cầu nhiều về loại hình nhà ở này.

“Ở một số quốc gia như Mỹ, Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều có phân lô, bán nền, thậm chí rất lớn. Tại Berlin (Đức), khu nhà giàu cũng phân lô, bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo, nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây dựng rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng giống nhà nào như trong nội đô. Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m². Nhật Bản còn phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Hay như ở Pháp thì phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi... Nói vậy để thấy, việc phân lô, bán nền của các nước rất phổ biến và được thực hiện nghiêm túc, bài bản, gắn với quy hoạch và quản lý quy hoạch”, ông Nam phân tích.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị. Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi bổ sung điểm quy định này theo hướng, dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị thì được triển khai. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà