Thiếu nguồn cung, đẩy giá nhà đất tăng cao

Theo bộ phận nghiên cứu của Công ty JLL, tại TP.HCM, trong quý 2 lượng mở bán chính thức chỉ đạt hơn 4.100 căn hộ, mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014 trở lại đây. Thị trường Hà Nội cũng không khá hơn khi lượng căn hộ bán đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước.

“Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán”, JLL lý giải.

Thực tế, việc nguồn cung bất động sản (BĐS) suy giảm đã được Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cảnh báo. Theo thống kê của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2019 tại TP.HCM, chỉ 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư với diện tích 2,2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án, tương đương 84,2% so với cùng kỳ năm 2018; đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án, giảm 82,2% so với cùng kỳ năm 2018.

tin liên quan

Hơn 84% dự án bất động sản bị 'tắc'

Là doanh nghiệp trực tiếp hoạt động kinh doanh, ông Thế Mai, Tổng giám đốc Công ty Vietin Real, thừa nhận nhiều doanh nghiệp, trong đó có công ty của ông, từ 1 năm trước đã không có sản phẩm để bán. “Để nuôi quân, chúng tôi phải tìm kiếm các nguồn hàng từ các dự án cũ đã mở bán trước đây”, ông Mai nói.

Đáng nói, tình trạng khan hiếm nguồn cung được dự báo sẽ vẫn còn tiếp tục. “Do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 - 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park”, báo cáo của JLL viết.

Thị trường Hà Nội thì 2 đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City cũng bổ sung một lượng hàng không nhỏ để giải tỏa cơn khát cho thị trường.

Nguồn cung khan hiếm, nhưng nhu cầu mua nhà vẫn rất cao. Số liệu từ JLL cho biết, hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong quý 2, tương đương lượng bán quý trước. Tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc. Đặc biệt, người mua phải cạnh tranh nhau để có thể mua được những sản phẩm nhà liền thổ chất lượng tốt do thiếu hụt nguồn cung. Lượng bán đạt 772 căn trong quý 2 vừa rồi, cao hơn 22,0% so với lượng mở bán mới.

Tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp 3 lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liền kề và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn (tương đương 4 - 6 tỉ đồng/căn). Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê.

Cung ít - cầu cao khiến giá BĐS đang có xu hướng nhích lên, thậm chí tăng mạnh nếu tình trạng này vẫn tiếp tục. Theo thống kê, căn hộ tăng giá từ 10 - 30% tùy khu vực, đất nền nhiều nơi tăng gần 30 - 40%. Cá biệt phân khúc nhà phố trung tâm có nơi giá rao bán tăng đến 50 - 60%.

Theo công bố của Công ty JLL, mức giá căn hộ ở thị trường sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% so với năm 2018. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9%, ở mức 4.569 USD/m² trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án BĐS hạng sang ở khu vực trung tâm TP. Giá bán đất nền trong quý 2/2019 khoảng 4.034 USD/m², tăng 18,7% so với năm 2018.

Tại Hà Nội, giá bán trên mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng tưởng mạnh. Giá trung bình thị trường hiện tăng khoảng 0,5% so với quý 1/2019 và tăng 6,9% so với năm 2018. Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA VN, lo ngại rằng nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao. Thực tế thời gian qua giá nhà đất không chỉ ở TP.HCM mà các tỉnh thành khác cũng liên tục tăng, trong đó có nguyên nhân là nguồn cung bị hạn chế.

Một chuyên gia BĐS cho rằng các quy định “siết” thủ tục pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm, nhưng điểm tích cực của các chính sách này giúp thanh lọc sự bát nháo trên thị trường lâu nay. Dự án nào được cấp phép lúc này coi như được “bảo hành” về pháp lý, là các dự án tốt từ các chủ đầu tư uy tín.

Đến cuối năm 2019 dự kiến có 4 đạo luật sửa đổi, trong đó có luật Đấu thầu và luật Xây dựng sẽ giúp thị trường minh bạch, hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực. Ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng)