Tối ưu hóa giá trị quỹ đất sông Sài Gòn

Phải giữ lại hệ sinh thái bờ sông

Mới đây, lãnh đạo UBND TP.HCM đã chủ trì làm việc với các phường Lái Thiêu, Thuận An và Bình Hòa (khu vực Bình Dương cũ) về tiến độ giải phóng mặt bằng nhiều dự án giao thông, hạ tầng quan trọng. Đó là tuyến đường ven sông Sài Gòn qua địa bàn các phường trên có tổng chiều dài gần 7,4 km, tổng mức đầu tư gần 9.400 tỉ đồng. Đường sẽ được xây dựng quy mô 6 làn xe, nền đường rộng 32 m, trong đó mặt đường rộng 21 m, vỉa hè phía tiếp giáp nhà dân rộng 5 m, vỉa hè tiếp giáp sông Sài Gòn rộng 4 m.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Kiến trúc sư (KTS) Nguyễn Thái Thuật Hiền, Phó chủ tịch Chi hội KTS Cảnh quan VN, cho rằng sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM trở thành một siêu đô thị vùng với hành lang kinh tế kéo dài hàng trăm km. Sông Sài Gòn lúc này không còn là ranh giới hành chính, nó là xương sống giao thông thủy tiềm năng của toàn vùng kinh tế. Tuy nhiên, toàn bộ giá trị của mặt sông trong dự án đường ven sông Sài Gòn được quy hoạch để phục vụ cho các phương tiện di chuyển là chưa hợp lý.

"Đất ven sông là tài nguyên không tái tạo, nên mỗi quyết định quy hoạch, xây dựng chỉ được thực hiện một lần và có tính định hình thế kỷ. Trong khi đó, đường bộ càng mở rộng, càng kéo thêm lưu lượng xe, không giải quyết được ùn tắc căn bản. Nhưng giao thông thủy có chi phí đầu tư thấp hơn 3 - 5 lần đường bộ, năng lực vận tải gấp nhiều lần ở đô thị ven sông bị bỏ ngỏ. Do đó, thay vì dành 100% đất cho đường giao thông, TP có thể phát triển hỗn hợp ven sông để tạo ra nguồn thu ngân sách từ đất, thương mại, du lịch, điều mà một tuyến đường không thể có. Về giao thông, đường thủy có thể chia sẻ với đường bộ bằng các tuyến buýt sông, tàu cao tốc...", KTS Nguyễn Thái Thuật Hiền nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, TS-KTS Phạm Ngọc Tuấn, Trường ĐH Kiến trúc TP.HCM, cho rằng trong bối cảnh TP.HCM mở rộng, việc kết nối giao thông là rất cần nhưng nên xem xét lại, cần nhìn bài toán dài hơn, rộng hơn theo tầm nhìn 100 năm. Như vậy muốn có một TP đáng sống, không gian mở, không gian xanh thì những giá trị về tự nhiên cần phải cân nhắc giữ lại để có quỹ sinh thái cho tương lai. Thứ nữa là TP đang triển khai chiến lược phát triển hạ tầng, trong đó có metro kết nối đến các vùng mở rộng, giao thông thủy, xe buýt nhanh... thay vì lấy đất ven sông làm đường. Không gian mặt nước, đất ven sông phải được giữ lại để tạo ra được giá trị kinh tế từ hệ sinh thái sông nước, tự nó nuôi nó, tạo giá trị bền vững lâu đời.

Như TP.Seoul (Hàn Quốc) năm 2003 đã phá bỏ tuyến đường cao tốc 6 làn xe để khôi phục dòng suối Cheonggyecheon dài 5,8 km, với chi phí 281 triệu USD. Kết quả giá thuê văn phòng nằm hai bên dòng suối tăng 13%, giá đất trong các khu tái phát triển tăng 35 - 80%, khu vực cũng trở thành điểm thu hút 90.000 lượt khách du lịch mỗi ngày. Hay Singapore đã đầu tư gần 300 triệu SGD để làm sạch sông, phục hồi các cây cầu lịch sử và xây dựng tuyến đường đi dạo (promenade) ven sông dài 6 km để biến khu vực này thành không gian hấp dẫn cho giải trí, du lịch và kinh doanh theo mô hình "trên bến dưới thuyền". Tầm nhìn của dự án này đang tiếp tục được phát triển như động cơ tăng trưởng kinh tế nhiều thập niên. Do đó, sông Sài Gòn sau sáp nhập không chỉ là cảnh quan, mà đó là huyết mạch kinh tế, trục giao thông thủy và tài sản đô thị thế kỷ. Một tuyến đường rộng 32 m không thể đại diện cho tầm nhìn đó. Cần một kế hoạch tích hợp ven sông chứ không phải một dự án đường.

Quy hoạch tích hợp đa tầng

Thay vì lấy toàn bộ quỹ đất mặt tiền sông Sài Gòn làm đường bộ, để khai thác hiệu quả quỹ "đất vàng" này, KTS Nguyễn Thái Thuật Hiền đề xuất mô hình quy hoạch tích hợp ba tầng. Trong đó tầng một là hạ tầng giao thông đa phương thức khi chỉ thu gọn đường bộ về 4 làn xe, ưu tiên xe buýt nhanh và xe đạp. Đồng thời, xây dựng các bến thủy nội địa mỗi 1 - 2 km, kết nối buýt đường sông liên vùng TP.HCM - Bình Dương - Vũng Tàu để giảm áp lực toàn hệ thống đường bộ.

Tầng hai phát triển hỗn hợp ven sông. Theo đó, dành dải đất 30 - 50 m sát sông dùng để xây dựng thương mại, nhà ở và văn phòng. Xây dựng các promenade công cộng liên tục, không cắt bởi làn xe và các TOD tại các nút bến thủy. Điển hình như khu The Bund (Thượng Hải), Clarke Quay (Singapore), hay Cheonggyecheon (Seoul)... hình thành tuyến đi bộ chạy suốt dọc bờ sông không bị làn xe nào cắt ngang. Người đi bộ, chạy bộ, đạp xe đi từ đầu đến cuối tuyến mà không phải dừng chờ đèn tín hiệu, không phải băng đường. Không chỉ vậy, người dân có thể tiếp cận trực tiếp mặt nước mà không bị hàng rào ngăn cách, khi sát mép sông có các bậc xuống nước, bến ngồi, cầu phao thả xuống sông. Một bên là sông, một bên là thương mại, ẩm thực, bến thủy, không gian văn hóa. Promenade là "hành lang sống" nối hai thế giới đó lại, không phải vỉa hè chết bên cạnh đường xe.

Trong khi đó tầng ba sẽ tạo nguồn thu ngân sách bằng cách cho thuê đất thương mại dịch vụ làm nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi, văn phòng cho thuê... Quỹ đất này nếu khai thác đúng cách có thể đạt giá trị gấp 3 - 5 lần đất nội địa. Doanh thu bán đất có thể dùng tài trợ hạ tầng công cộng cho dự án. Trong khi nguồn thu từ thuế thương mại, du lịch, khách sạn... sẽ là nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

"Khi đó, tầng một đưa người đến, tầng hai giữ người ở lại và tầng ba đảm bảo tất cả tồn tại mãi mãi mà không cần ngân sách bao cấp. Khi mỗi héc ta đất thương mại ven sông khai thác đúng cách sẽ tạo ra khoảng 300 - 700 tỉ đồng thuế/năm, từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế môn bài, thuế khách sạn, phí du lịch. Mô hình này giống như làm cao tốc theo hình thức BOT, nhưng thay vì thu phí xe thì dự án có thể thu phí neo đậu thuyền, thuê mặt bằng, phí dịch vụ bến và các loại thuế. Đổi lại, các doanh nghiệp có thể được khai thác thương mại trong 30 - 50 năm, sau đó tài sản trả về nhà nước. Khi đó nhà nước có thể quy hoạch làm lại hoặc cho thuê vòng đời tiếp theo. Nguồn thu này chảy vào ngân sách bền vững mãi mãi", ông Nguyễn Thái Thuật Hiền cho hay.