TP.HCM 'đổi đất lấy hạ tầng' cấp bách

KHƠI THÔNG "ĐẤT VÀNG"

Mới đây, HĐND TP.HCM đã thông qua nghị quyết về danh mục quỹ đất dự kiến dùng thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện các dự án (DA) theo phương thức đối tác công - tư, hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với tổng cộng 33 khu đất. Đây được xem là bước đi nhằm cụ thể hóa chủ trương huy động nguồn lực ngoài ngân sách trong bối cảnh nhu cầu đầu tư hạ tầng của TP đang rất lớn.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM cần hơn 3 triệu tỉ đồng nhưng mới cân đối được hơn 1 triệu tỉ đồng. Với quy định mới thông thoáng hơn, TP.HCM có điều kiện huy động nguồn lực đất đai thông qua hình thức BT để đẩy nhanh các DA hạ tầng.

Cách đây không lâu, HĐND TP.HCM cũng đã thông qua chủ trương đầu tư 3 DA theo hợp đồng BT gồm cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 và khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc với tổng mức đầu tư hơn 182.000 tỉ đồng. Đồng thời, một loạt DA khác cũng đang được nhà đầu tư đề xuất theo hình thức BT với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 366.000 tỉ đồng.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá đây là lần đầu tiên TP.HCM xác lập quỹ đất với quy mô lớn để chuẩn bị đối ứng cho các DA BT. Điều đó cho thấy sự thống nhất cao từ chủ trương của Thành ủy đến thể chế hóa của HĐND TP.HCM nhằm tạo điều kiện cho UBND TP.HCM triển khai các bước tiếp theo. Đây cũng là tín hiệu khẳng định TP.HCM đã sẵn sàng mời gọi các nhà đầu tư vào giải quyết những DA hạ tầng cấp bách.

Trước đó, Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM định hướng triển khai một số công trình hạ tầng cấp bách theo hợp đồng BT để xử lý sớm tình trạng ô nhiễm môi trường, xử lý nước thải, chống ngập úng, kẹt xe. UBND TP.HCM cho biết đây đều là các DA có tổng mức đầu tư lớn, yêu cầu phải có nguồn lực đối ứng tương xứng để bảo đảm tính khả thi của phương án tài chính. Do đó, các quỹ đất không chỉ cần đủ về quy mô mà còn phải có khả năng khai thác thương mại cao, nhằm bảo đảm nguyên tắc thanh toán ngang giá, hạn chế phát sinh nghĩa vụ ngân sách và thu hút nhà đầu tư có năng lực.

TẠO NIỀM TIN CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Theo định hướng của TP.HCM, quỹ đất sẽ được sử dụng để thanh toán cho các DA BT trong nhiều lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật, giải quyết các điểm nghẽn lớn. Trong lĩnh vực giao thông, các DA như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 hay các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ giảm áp lực giao thông cho khu vực phía nam và phía đông TP, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị. 

Trong lĩnh vực môi trường, các nhà máy xử lý nước thải tại khu vực Tây Sài Gòn và Bắc Sài Gòn đóng vai trò quan trọng trong việc giảm ô nhiễm kênh rạch, cải thiện chất lượng sống và tăng khả năng chống ngập. Bên cạnh đó, các DA không gian công cộng như công viên Bến Nhà Rồng - Khánh Hội, Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính sẽ góp phần nâng cao chất lượng đô thị và tạo điểm nhấn.

Một điểm đáng chú ý trong danh mục lần này là nhiều khu đất từng liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm toán hoặc các bản án trước đây. Thực tế, không ít khu đất đã hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng vẫn vướng mắc về pháp lý, khiến việc đưa vào khai thác bị đình trệ trong thời gian dài. Đơn cử như các khu "đất vàng" số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, 8 - 12 Lê Duẩn, khu đất 33 Nguyễn Du, 34 - 36 - 42 Chu Mạnh Trinh (P.Sài Gòn) sau khi tháo gỡ pháp lý được giao về cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM quản lý. 

Dù sở hữu vị trí đắc địa, đa số quỹ đất của đơn vị này đang bỏ trống hoặc chỉ sử dụng một phần, vừa tốn kinh phí bảo vệ, vừa lãng phí nguồn lực đất đai.

Việc HĐND TP.HCM thông qua danh mục quỹ đất được xem là bước xác lập cơ sở pháp lý chính thức để các cơ quan chức năng tiếp tục triển khai các bước tiếp theo như định giá, lựa chọn nhà đầu tư và thực hiện thanh toán theo hợp đồng BT. Một chuyên gia tài chính nhận định rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư không nằm ở giá trị khu đất mà ở tính ổn định và minh bạch của pháp lý. Khi các khu đất được đưa vào danh mục chính thức, đồng nghĩa với việc đã trải qua quá trình rà soát, xử lý và thống nhất về mặt pháp lý, từ đó giúp giảm đáng kể rủi ro và cải thiện khả năng huy động vốn.

MẤU CHỐT Ở KHÂU ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Ủng hộ việc sử dụng quỹ đất để thanh toán các DA BT, song nhiều chuyên gia cho rằng định giá đất sẽ là khâu then chốt, quyết định hiệu quả của toàn bộ chính sách "đổi đất lấy hạ tầng".

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cơ chế này phù hợp với điều kiện thực tế của TP.HCM, khi nguồn lực ngân sách còn hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư hạ tầng rất lớn. Việc thanh toán bằng quỹ đất không chỉ giúp giảm áp lực vốn cho nhà nước mà còn tạo động lực cho nhà đầu tư tham gia. "Doanh nghiệp là chủ thể trực tiếp đánh giá tiềm năng và hiệu quả của khu đất. Họ có thể nhìn thấy những giá trị mà cơ quan quản lý chưa lượng hóa hết, và đó chính là kỳ vọng khi tham gia dự án BT", ông nói.

Ông Châu cho biết sau khi danh mục quỹ đất được công bố, nhà đầu tư có thể đề xuất lựa chọn những khu đất phù hợp với chiến lược phát triển của mình. Tuy nhiên, quyền quyết định cuối cùng vẫn thuộc về cơ quan nhà nước, nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý tài sản công và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Với các DA BT mới, giá đất sẽ được tính tại thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất còn các DA trước đây sẽ áp dụng theo các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ.

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng về nguyên tắc, đất công khi đưa ra thị trường phải được đấu giá. Tuy nhiên, trong trường hợp thanh toán DA BT, việc áp dụng cơ chế định giá đất để "đổi" lấy công trình hạ tầng là một hình thức giao dịch đặc thù.

Ông Cương nhìn nhận quan hệ giữa nhà nước và nhà đầu tư trong trường hợp này mang bản chất thương mại, theo nguyên tắc "hàng đổi hàng". Nhà nước có quỹ đất, nhà đầu tư có DA hạ tầng, 2 bên thực hiện trao đổi trên cơ sở thỏa thuận và thống nhất bằng hợp đồng để bảo đảm hài hòa lợi ích. Từ góc độ kỹ thuật, TS Võ Kim Cương nhấn mạnh việc định giá phải được thực hiện thông qua hội đồng định giá với đầy đủ thành phần chuyên môn, đồng thời yêu cầu minh bạch thông tin ở cả hai phía. 

Theo đó, nhà nước cần xác định rõ pháp lý, giá trị khu đất còn nhà đầu tư phải cam kết tiến độ thực hiện DA. "Không thể để tình trạng giao đất trước nhưng DA hạ tầng lại chậm trễ, kéo dài. Nếu vi phạm tiến độ thì phải có chế tài rõ ràng", TS Võ Kim Cương khuyến nghị.