Trả đủ tiền, người mua nhà đã được sở hữu ngay chưa?

Bộ Xây dựng mới có văn bản báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có nội dung liên quan đến quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu quy định tại Điều 14 dự thảo luật.

LÊ QUÂN

Bộ Xây dựng cho rằng, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu là 2 phạm trù khác nhau, 2 thời điểm khác nhau. Cụ thể, Bộ Xây dựng cho rằng, quyền sở hữu của chủ sở hữu được xác lập khi các chủ thể hoàn thành việc thực hiện các hành vi mà không cần phải chờ đến khi nhà nước công nhận thông qua các thủ tục hành chính.

Đồng thời, hành vi công nhận quyền sở hữu của nhà nước xuất hiện sau thời điểm xác lập quyền sở hữu. Đơn cử các trường hợp: khi mở thừa kế thì người nhận thừa kế đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở này. Hoặc khi bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà ở thì bên mua đã xác lập sở hữu đối với nhà ở đã mua...

Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu quy định phải sau khi được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thì các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu như quy định của luật Đất đai 2013, dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Vì muốn được công nhận quyền sở hữu thì chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, trong thời gian cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận vì nhiều lý do thì các chủ sở hữu bị hạn chế khi thực hiện các quyền với tư cách của chủ sở hữu: không mua bán, giao dịch, tặng cho...

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại Điều 95 luật Đất đai hiện hành, Điều 128 của dự thảo luật Đất đai sửa đổi thì đăng ký đất đai là bắt buộc, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất lại được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Theo Bộ Xây dựng, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu và quyền sở hữu nhà ở này xác lập không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, các quy định tại Điều 11, Điều 14, Điều 160 của dự thảo luật Nhà ở sửa đổi là phù hợp với tính chất đặc thù của nhà ở, không mâu thuẫn với quy định của luật Đất đai 2013, dự thảo luật Đất đai sửa đổi.

Trước đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị rà soát lại quy định tại Điều 14 của dự thảo luật Nhà ở sửa đổi để bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định của dự thảo luật Đất đai sửa đổi, dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng như tính khả thi nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.