Triển khai nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc

Bắt dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất cho NOXH là chưa hợp lý

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, qua rà soát quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2021, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn TP.HCM đã được duyệt hiện nay chưa xác định vị trí, diện tích quỹ đất nhà ở xã hội hoặc chưa cập nhật các dự án nhà ở xã hội.

Việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tiễn.

Lý do, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng địa phương… có thể dẫn đến quỹ đất này không được đầu tư, lãng phí và làm tăng giá nhà.

Bên cạnh đó, đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị đặc biệt và loại I, quy định phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội là không khả thi. Bởi quỹ đất này không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập.

Diện tích đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành nhà ở xã hội thấp tầng do các đô thị đặc biệt và loại I không khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Mặt khác, nếu xây nhà ở xã hội dạng nhà liên kế trong các dự án nhà ở thương mại  khu đô thị (thường ở vị trí "đất vàng") có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Trong trường hợp người thu nhập thấp vào ở các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng không phù hợp với thu nhập của họ.

ĐÌNH SƠN

Nguyên nhân dẫn đến những bất cập trên bởi đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn TP.HCM chưa xác định vị trí, quy mô diện tích quỹ đất bố trí nhà ở xã hội (hoặc chưa được cập nhật các dự án nhà ở xã hội) vì nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là đa số các đồ án quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt từ trước thời điểm luật Nhà ở và Nghị định số 100 có hiệu lực vào năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành.

Các dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt sau thời điểm phê duyệt điều chỉnh các đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 vào năm 2013 nên chưa được cập nhật vào đồ án quy hoạch phân khu.

Một số dự án triển khai chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa phê duyệt quy hoạch phân khu (quy hoạch tỉ lệ 1/2000), chưa có giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật và xử lý nước thải, chưa có phương án đầu tư hạ tầng xã hội. Nhà ở xã hội chưa thu hút được các nhà đầu tư. Một số dự án do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên nguồn vốn đầu tư hàng năm từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, chưa đủ để thực hiện các dự án, chương trình phát triển nhà ở.

Cho phép chủ đầu tư hoán đổi để xây dựng NOXH tập trung

Từ những bất cập trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành các luật liên quan đến quy hoạch phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch.

Đối với các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch mới đã có, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đề xuất Bộ Xây dựng quy định đặc thù cho TP.HCM là đô thị đặc biệt có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành có mật độ đô thị hóa chưa cao.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch nhằm cung cấp thông tin đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, chính xác, kịp thời cho công tác lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch...

Cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận/huyện thì được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để phục vụ cho công nhân, đối tượng thu nhập thấp.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng kiến nghị UBND TP.HCM giao UBND các quận huyện và TP.Thủ Đức căn cứ vào điều kiện, nhu cầu thực tế và tiến độ rà soát điều chỉnh các đồ án quy hoạch 1/2000 tại địa phương, lập hồ sơ điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/2000 để cập nhật các dự án nhà ở xã hội và các dự án phát triển nhà ở thương mại có bố trí nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết vào các đồ án quy hoạch phân khu và bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội phù hợp.

Được biết giai đoạn từ năm 2014 - 2020, UBND TP.HCM đã chấp thuận đầu tư được 243 dự án với tổng diện tích đất khoảng 537ha, quy mô 155.202 căn nhà ở. Đáng chú ý, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại này đều thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền.

Số tiền này được chủ đầu tư nộp cùng lúc với nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của toàn dự án đưa vào ngân sách, được UBND TP.HCM giao Sở Tài chính TP.HCM tham mưu, bổ sung khoản tiền mà chủ đầu tư đã nộp để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội vào quỹ phát triển nhà ở thành phố để đầu tư phát triển nhà ở xã hội.