Vì sao nhà ở xã hội càng làm càng giảm?

Sau nhiều năm triển khai, chương trình xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) ngày càng giảm.

ĐÌNH SƠN

Nhiều quy định chưa hợp lý

Được biết, 307 dự án với 157.100 căn hộ NOXH đã hoàn thành đưa vào sử dụng là số lượng lũy kế từ năm 2011 đến nay. Trong khi theo báo cáo tổng kết năm 2020, 2021, 2022 của Bộ Xây dựng cũng đã cho thấy công tác phát triển NOXH của cả nước tiếp tục sụt giảm mạnh, chỉ hoàn thành 19 dự án đưa vào sử dụng với 4.671 căn. Trong đó năm 2020 chỉ hoàn thành 8 dự án với 1.677 căn, năm 2021 chỉ hoàn thành 5 dự án với 1.694 căn và năm 2022 cũng chỉ hoàn thành được 6 dự án với 1.300 căn. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng NOXH và cả nhà ở cho công nhân được khởi công là 9 dự án, với tổng số khoảng 18.768 căn.

Sở dĩ các chương trình, kế hoạch phát triển NOXH luôn không đạt kế hoạch, không về đích, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là do cơ quan chức năng "tự lấy đá ghè chân mình". Điển hình như quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án NOXH, hay quy định suất vốn đầu tư xây dựng NOXH phải thấp hơn khoảng 30% so với suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là chưa hợp lý. 

Ngoài ra, quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở, nhưng chưa cho phép doanh nghiệp (DN) bất động sản thực hiện các dự án khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở. Nếu cho phép DN được tham gia thì đảm bảo chất lượng xây dựng khu nhà trọ và các tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, người lao động tốt hơn, tạo "áp lực" cạnh tranh lành mạnh buộc các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu các khu nhà trọ phải đảm bảo chất lượng công trình và tăng các tiện ích, dịch vụ phục vụ người thuê tốt hơn; và cũng phù hợp với định hướng khuyến khích việc chuyển đổi các hộ kinh doanh cá thể lên thành DN.

 Thực tế thời gian qua, DN kinh doanh nhà trọ phải "núp" dưới danh nghĩa cá nhân người chủ DN. Điển hình như khu nhà trọ gồm 2 tòa nhà 5 tầng rất khang trang với 285 phòng trọ, mỗi phòng có diện tích 19 m² dành cho 2 người thuê ở (không tính trẻ nhỏ) với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng (tại TP.HCM) thực chất là do Công ty TNHH Lê Thành đầu tư xây dựng, kinh doanh và trực tiếp quản lý vận hành. 

Nhưng phải núp dưới danh nghĩa cá nhân ông Lê Hữu Nghĩa là chủ của DN đứng tên dự án khu nhà trọ này. Khu nhà trọ này có phòng sinh hoạt chung, phương tiện nghe nhìn và được Công ty Lê Thành quản lý vận hành, thực hiện đầy đủ đăng ký tạm trú, tạm vắng nên bảo đảm an ninh trật tự, nhất là đã phòng chống dịch Covid-19 hiệu quả. 

Nhưng ông Lê Hữu Nghĩa cũng như các chủ nhà trọ khác chưa được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào của nhà nước và phải nộp thuế khoán là 7%/doanh thu (tương tự cách thu thuế doanh thu trước đây). Trong lúc đó dự án NOXH của DN thì chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách ưu đãi như được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi 4,8 - 5%/năm, được giảm 50% thuế giá trị gia tăng (VAT), được giảm 50% thuế thu nhập DN, được miễn tiền sử dụng đất, được nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối đến ranh dự án… Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH. Nhưng qua báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy trong giai đoạn 2011 - 2020, cả nước chỉ quy hoạch, bố trí được 3.359,07 ha đất, chỉ đạt 36,34% kế hoạch.

CẦN CHÍNH SÁCH THÔNG THOÁNG ĐỂ DN THAM GIA

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng hiện nay dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho quỹ phát triển đất. Như vậy, cả hai nguồn vốn ngân sách nhà nước này thực chất chỉ là 1 nguồn vốn ngân sách của địa phương. 

Hiện nay, các địa phương đều có quỹ đầu tư phát triển và sau khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì nhiều tỉnh, TP trực thuộc T.Ư đã thành lập quỹ phát triển đất, nhưng cũng có một số tỉnh giao cho quỹ đầu tư phát triển đảm nhiệm chức năng của quỹ phát triển đất, không thành lập quỹ phát triển đất. Hơn nữa, dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) quy định dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không rõ là bao nhiêu. Điều này gây khó cho các địa phương. Trong khi đó dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định rất cụ thể phân bổ tối thiểu 10% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

"Đề nghị dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) cần kế thừa tinh thần của luật Nhà ở 2014 quy định trách nhiệm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nghĩa vụ nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền bằng 20% tiền sử dụng đất của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển NOXH. Khoản tiền này nộp vào quỹ phát triển đất của địa phương để cung ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất (trung tâm phát triển quỹ đất) để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để phát triển NOXH. Khoản tiền này phải được hạch toán riêng, không được hòa chung vào ngân sách nhà nước và toàn bộ số tiền phải được dành để xây NOXH", luật sư Cường kiến nghị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để đẩy mạnh chương trình xây dựng NOXH, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030. Trong đó đặt ra mục tiêu phát triển 428.000 căn trong giai đoạn 2021 - 2025 và 572.000 căn trong giai đoạn 2026 - 2030. Nhưng kết quả đạt được còn rất khiêm tốn khi từ năm 2021 đến ngày 18.5.2023, cả nước mới hoàn thành 41 dự án ở khu vực đô thị, với khoảng 19.516 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021 - 2025 và đang triển khai thực hiện 294 dự án với khoảng 288.499 căn. 

Để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn NOXH vào năm 2025, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về NOXH của dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH để hỗ trợ người mua, thuê mua NOXH và huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hóa từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển NOXH. Đồng thời tạo điều kiện cho các tập đoàn và DN bất động sản lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn NOXH đến năm 2030.