Vì sao đấu giá đất TP.HCM 'im ắng'?

Sẽ "bùng nổ" trong năm 2025

Sau nhiều năm đấu giá đất đi vào bế tắc, mới đây UBND Q.Tân Phú (TP.HCM) đã ban hành kế hoạch đấu giá khu đất 26 ha để làm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) vào cuối năm 2025.

Ảnh: Đình Sơn

Khu đất được đem ra đấu giá là khu đất số I/82 A Tây Thạnh có diện tích 26 ha, nằm tiếp giáp hai trục đường Tây Thạnh và Trường Chinh. Tương tự, UBND TP.Thủ Đức công bố sẽ đấu thầu 3 khu đất phát triển mô hình TOD dọc tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên và tuyến Vành đai 3. Ba vị trí trên nằm trong nhóm 9 vị trí đã được TP.HCM lên kế hoạch phát triển TOD giai đoạn 2025 - 2026.

Trước đó tại hội nghị công bố đồ án Quy hoạch đến 2040 và xúc tiến đầu tư vào TP.Thủ Đức, ông Nguyễn Bạch Hoàng Phụng, Phó chủ tịch UBND TP.Thủ Đức, cho biết sẽ đấu giá quyền sử dụng đất với 239 ha trên địa bàn. Trong đó 49 lô đất rộng 49 ha thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm và 189 ha của 10 dự án khác. Các khu đất đấu giá này sẽ phát triển dự án dân cư đa chức năng, thương mại - dịch vụ, giáo dục, công trình văn hóa...

Được biết, UBND TP.HCM lên kế hoạch tổ chức đấu giá hơn chục lô đất tại Thủ Thiêm từ tháng 6 năm nay, trong đó có 4 lô đất vàng từng bị bỏ cọc. Cụ thể đến 2026, TP sẽ triển khai đấu giá 3 lô đất thuộc khu chức năng số 1 và 3. Các lô đất của khu chức năng 1, 3 và 7 sẽ được nhà chức trách đấu giá ở giai đoạn tiếp theo. Dự kiến trong năm nay TP.HCM cũng đem đấu giá với hơn 4.900 căn và 42 nền đất tại phường Bình Khánh (nhà tái định cư cho người dân khu đô thị mới Thủ Thiêm) và khu nhà tái định cư Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh). Những căn hộ này từng nhiều lần đem đấu giá nhưng bất thành.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp (DN) TP.HCM, nhận xét đấu giá đất và phát hành trái phiếu DN là cần thiết để tạo nguồn vốn cho DN, giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước. Tuy nhiên tại TP.HCM nhiều năm qua cả hai nguồn này đều đứng. Những lô đất mà TP công bố đấu giá nói trên cũng mới chỉ là dự kiến và cũng chưa biết mức giá đưa ra thế nào, có thành công hay không.

"Chính quyền cũng đem các khu đất công đấu giá để có nguồn vốn đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng đô thị phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội địa phương và phục vụ cho người dân. Thời gian qua Hà Nội làm rất tốt điều này còn TP.HCM thì hoạt động này chưa khởi sắc lắm", ông Nghĩa cho hay.

Học mô hình Hà Nội

Lý giải nguyên nhân vì sao đấu giá đất ở TP.HCM "im ắng", ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) VN, cho rằng trước đây ở khu vực phía bắc không có nguồn hàng đất nền mà chủ yếu là nhà phố, biệt thự, chung cư. Trong khi phía nam tỉnh nào cũng có tình trạng phân lô, chia nền rầm rộ. Nhưng mấy năm trở lại đây, khi các quy định của pháp luật thay đổi, đặc biệt là chính sách siết phân lô bán nền thì ở khu vực phía nam nói chung và TP.HCM nói riêng rơi vào tình trạng nguồn cung phân khúc đất nền bị khan hiếm. Ngược lại, nhiều địa phương ở phía bắc đã thực hiện các dự án phân lô rất chuẩn chỉnh có nhiều nguồn cung đất nền đem ra đấu giá công khai, giúp thu về cho ngân sách số tiền rất lớn. Những lô nền đem đấu giá có pháp lý rõ ràng, thậm chí sổ hồng trao tay nên được người dân, nhà đầu tư tin tưởng. Đây là lý do vì sao đấu giá đất ở khu vực phía bắc, nhất là ở Hà Nội sôi động.

"Sau phiên đấu giá 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm thất bại, TP.HCM đã thận trọng hơn trong việc đấu giá đất, thậm chí có tâm lý lo ngại. Ngoài ra, luật pháp nghiêm hơn, chặt chẽ hơn nên các phiên đấu giá đất cũng giảm dần. Trong khi đó đất nền phân lô thì TP.HCM không có nguồn hàng để mang đấu giá, những lô đất lớn thì giá trị quá lớn các DN không đủ tiềm lực tài chính để mua. Đó là lý do hoạt động đấu giá đất của TP.HCM im ắng", ông Đính phân tích.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS tại TP.HCM, thì lý giải TP.HCM từ lâu không có chủ trương phân lô bán nền để đấu giá đất như ở Hà Nội mà có xu hướng ưu tiên phát triển các dự án lớn theo hình thức đấu thầu hoặc hợp tác công tư (PPP). Vì thế, TP chủ yếu là đấu giá các quỹ đất lớn như các lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm hoặc tới đây là các lô đất lớn nằm ở các ga metro, ở các tuyến đường vành đai. Trong khi đó, có một thực tế là rất nhiều khu đất công chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý để đưa ra đấu giá, đất vướng quy hoạch, xác định giá khởi điểm hoặc tranh chấp nên cũng không thể đấu giá.

Một điều nữa là quy trình đấu giá ở TP.HCM bị kéo dài do yêu cầu thẩm định giá sát với thị trường, dễ dẫn đến chậm triển khai. Chưa kể các phiên đấu giá lớn như đất ở Thủ Thiêm từng có trường hợp DN bỏ cọc, làm giảm niềm tin vào tính khả thi của đấu giá đất. Sau sự việc này, TP.HCM trở nên thận trọng hơn khi đưa đất ra đấu giá, làm giảm số lượng phiên đấu giá trên thực tế.

"Nguồn thu ngân sách TP những năm qua eo hẹp, giảm mạnh, trong khi nhu cầu cho đầu tư, cho phát triển của TP vẫn rất lớn. Việc TP mang đấu giá các lô đất lớn sẽ rất khó, kén khách bởi kinh tế khó khăn, giao dịch trên thị trường BĐS đóng băng, DN không có sẵn nguồn vốn lớn. Điển hình là việc đấu giá lô nhà tái định cư hàng ngàn căn ở Thủ Thiêm sau nhiều lần vẫn chưa tìm được người mua. Nếu đem các căn hộ đó đấu giá lẻ, bán lẻ cho người dân có thể khả thi hơn. Ngoài ra, TP.HCM còn nhiều quỹ đất công, các lô đất nhỏ ở các quận huyện ngoại thành nên có thể học mô hình ở Hà Nội là chính quyền có thể đem phân lô, đấu giá để tăng nguồn cung đất nền phục vụ nhu cầu người dân, đáp ứng được nhu cầu thực tế đang rất lớn hiện nay, với giá hợp lý. BĐS phải đa dạng nguồn cung, phục vụ được cho nhiều đối tượng khách hàng, không nhất thiết phải hoành tráng, phải quy mô. Bởi những dự án lớn như vậy giá thường rất cao và người dân không với tới được. Như Hà Nội có nhiều quỹ đất ở các huyện ngoại thành sẵn sàng đem phân lô để đấu giá, huy động nguồn thu cho địa phương. Mô hình này rất hay, cả nhà nước, người dân và thị trường đều có lợi", ông Quang đề xuất.