Khựng lại vì điểm nghẽn
Tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” ngày 21.4 do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) tổ chức, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cho biết pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng đang là một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường.
 |
GS Đặng Hùng Võ tham luận tại tọa đàm |
Lê Quân |
Cụ thể, rào cản cần tháo gỡ lớn nhất là điểm nghẽn pháp lý đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Kết hợp với đại dịch Covid-19, các điểm nghẽn này khiến cho thị trường bất động sản du lịch đang thăng hoa, nhảy vọt thì phải đứng khựng lại.
Trong bối cảnh đẩy mạnh phục hồi kinh tế, du lịch thì cần khơi thông điểm nghẽn pháp lý cho bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ như ở Quảng Ninh, Phan Thiết (Bình Thuận), Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Khánh Hoà…
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng thực tế hiện nay là khách hàng có thể mua bất động sản nghỉ dưỡng. Nhưng sau đó là sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… đang còn nhiều vấn đề vướng mắc. Vì vậy, các cơ quan quản lý cần hướng dẫn, bởi hiện tại, thông tư của Bộ Xây dựng, Bộ VH-TT-DL, Bộ TN-MT đều không đầy đủ. Nếu quy định pháp luật chưa đầy đủ thì phải ban hành, sớm hoàn thiện khung pháp lý để giải quyết khó khăn cho bất động sản nghỉ dưỡng.
Tham luận tại toạ đàm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014. Sau đó, loại hình bất động sản mới này phát triển mạnh, dù giữa 3 bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), VH-TT-DL (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ TN-MT (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.
Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.
Đến nay, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang loanh quanh trong vòng “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở.
 |
Nhiều chuyên gia cho rằng, cần tháo gỡ pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng để tạo điều kiện phục hồi du lịch |
lê quân |
“Điều này dẫn đến địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành đơn vị ở”, GS Đặng Hùng Võ nói.
Tháo gỡ khó khăn thế nào?
Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, hàng loạt dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều này khiến hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Đến nay, cần thay đổi trong tư duy quản lý.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, liên quan đến vấn đề quy hoạch, với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định.
Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, cần cân nhắc sửa đổi luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho nhà nước.
Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Trong khi nếu cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
 |
GS-TS Hoàng Văn Cường cho rằng, nên thừa nhận khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tạo điều kiện phát triển thị trường |
lê quân |
Nhiều chuyên gia tại tọa đàm cho rằng những dự án bất động đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).
GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho rằng nên thừa nhận khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tạo điều kiện phát triển thị trường. Nhưng các chủ đầu tư không được ép các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh mà chỉ được đưa tiêu chí để tạo đồng bộ.
“Tóm lại, nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hóa thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên”, GS-TS Hoàng Văn Cường nói.
Bình luận (0)