Môi giới bất động sản: Khi chứng chỉ trở thành điều kiện hành nghề

Khi quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, nghề môi giới đứng trước yêu cầu chuyển từ chạy theo giao dịch sang hoạt động chuyên nghiệp, minh bạch, có trách nhiệm hơn với khách hàng.

Anh Vũ, 37 tuổi, ở quận 7 cũ, TP.HCM, làm nghề môi giới bất động sản 12 năm, cho biết lo sợ bị phạt nếu không có chứng chỉ hành nghề. Từ sau tết 2026, sau khi từ quê vào lại Sài Gòn, anh tức tốc đăng ký khóa học chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

"Tui mất khoảng một tháng để hoàn thành chương trình đào tạo, rồi tiếp tục chờ mấy tháng sau mới được xếp lịch để thi sát hạch. Tui thi xong từ 2 tháng trước nhưng đến nay vẫn chưa nhận được chứng chỉ hành nghề", anh Vũ nói.

Điều khiến anh Vũ lo lắng là nếu cứ tiếp tục chờ đợi, không biết khi nào có chứng chỉ thì anh sẽ không được hành nghề theo quy định pháp luật.

ẢNH: DƯƠNG TRANG

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với anh Kiệt, ở quận Tân Bình cũ, TP.HCM. Anh cho hay đã hoàn thành khóa học nhưng vẫn đang chờ lịch sát hạch. "Tui tính về quê thi cho nhanh lẹ, sớm được cấp chứng chỉ để còn đủ giấy tờ, điều kiện đi làm", anh Kiệt thở dài.

Theo anh Kiệt, sau khi luật yêu cầu môi giới phải có chứng chỉ và không được hành nghề tự do, số lượng người đăng ký thi chứng chỉ hành nghề tăng cao. Cùng với quy định cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ có thể bị phạt đến 60 triệu đồng, càng khiến những người đang làm nghề quan tâm đến việc hoàn tất điều kiện hành nghề.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, khoản 2 điều 61 luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải đáp ứng đồng thời 2 điều kiện: có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Pháp luật không còn cho phép cá nhân hành nghề môi giới độc lập như trước đây.

Theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, người muốn được cấp chứng chỉ phải đáp ứng điều kiện dự thi, hoàn thành khóa đào tạo, đạt yêu cầu sát hạch và có hồ sơ hợp lệ. Chứng chỉ có thời hạn 5 năm.

Luật sư Hoàng Hà lưu ý cần phân biệt giữa việc hoàn thành đào tạo, thi đạt với việc đã được cấp chứng chỉ. Người mới học xong nhưng chưa thi, hoặc đã thi đạt nhưng chưa được cấp chứng chỉ, vẫn chưa đáp ứng điều kiện hành nghề. Kết quả đào tạo và kết quả thi không phải là giấy tờ thay thế chứng chỉ.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã cấp nhưng người hành nghề chưa nhận được bản chứng chỉ, cần kiểm tra quyết định cấp và tình trạng phát hành để xác định chính xác.

Theo điểm a khoản 1 điều 73 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ có thể bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng. Vì vậy, việc chậm tổ chức thi hoặc cấp chứng chỉ không đương nhiên tạo ra ngoại lệ cho phép hành nghề.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải bảo đảm giải quyết thủ tục đúng hạn. Theo điểm b khoản 2 điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ.

Chờ thi, chờ cấp chứng chỉ và những vướng mắc

Thực tế có môi giới mất nhiều tháng từ khi hoàn thành khóa đào tạo đến khi được thi sát hạch, thậm chí có trường hợp thi đạt nhưng vẫn phải chờ cấp chứng chỉ. Theo luật sư Hoàng Hà, những vướng mắc này đang đặt người môi giới vào tình thế khó khăn.

ẢNH: NVCC

"Họ đã bỏ thời gian, chi phí đào tạo nhưng chưa thể hành nghề hợp pháp, dẫn đến gián đoạn thu nhập và mất cơ hội việc làm. Nếu việc chờ đợi kéo dài, một số người có thể tìm cách hành nghề không chứng chỉ, làm giảm hiệu quả của chính sách quản lý", luật sư Hà nói.

Về pháp lý, khoản 3 điều 19 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định mỗi năm UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức ít nhất một kỳ thi sát hạch, tùy theo số lượng thí sinh đăng ký. Quy định này đồng thời cho phép trường hợp địa phương không đủ số lượng thí sinh tổ chức kỳ thi thì người đã nộp hồ sơ có nhu cầu có thể được chuyển sang dự thi tại địa phương khác.

Tuy nhiên, theo luật sư Hoàng Hà, tần suất tối thiểu này chưa bảo đảm người học được dự thi trong thời gian hợp lý. Trong khi đó, điểm b khoản 2 điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định thời hạn in và ký phát hành chứng chỉ là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Do đó, cần kiểm tra từng trường hợp để xác định có chậm giải quyết thủ tục hay không.

Theo khoản 2 điều 26 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được phân định cho Sở Xây dựng và Giám đốc Sở Xây dựng theo nội dung được phân cấp.

"Tôi cho rằng cần công bố lịch thi định kỳ, tăng số kỳ thi khi nhu cầu lớn, công khai tiến độ xử lý hồ sơ và trả chứng chỉ đúng hạn. Đồng thời, nên xây dựng hệ thống tra cứu điện tử để người đã được cấp chứng chỉ có thể chứng minh tư cách hành nghề", luật sư Hoàng Hà nói và cho rằng quản lý chặt chẽ là cần thiết, nhưng thủ tục hành chính không nên trở thành rào cản đối với người muốn tuân thủ pháp luật.

"Thước đo tính chuyên nghiệp không chỉ là số giao dịch hay doanh thu hoa hồng"

Với trường hợp cá nhân hành nghề môi giới khi chưa đáp ứng đủ điều kiện, đặc biệt là không có chứng chỉ, pháp luật hiện hành quy định mức xử phạt cụ thể đối với từng chủ thể và hành vi vi phạm.

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26.8.2026, điểm a và b khoản 1 điều 73 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hoặc không hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng.

ẢNH: DƯƠNG TRANG

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điểm c khoản 2 điều 73 quy định mức phạt từ 60 - 80 triệu đồng nếu không có tối thiểu một cá nhân trong doanh nghiệp có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Doanh nghiệp còn có thể bị đình chỉ hoạt động từ 3 - 6 tháng theo khoản 4 điều này.

Riêng sàn giao dịch ký hợp đồng với cá nhân không đủ điều kiện hành nghề có thể bị phạt từ 200 - 400 triệu đồng, đình chỉ hoạt động từ 3 - 6 tháng và buộc chấm dứt hợp đồng theo điểm b khoản 4, khoản 6 và điểm h khoản 7 điều 72.

Luật sư Hoàng Hà lưu ý, việc một môi giới không có chứng chỉ không đồng nghĩa doanh nghiệp đương nhiên bị xử phạt. Cơ quan chức năng phải xác định hành vi vi phạm cụ thể của từng chủ thể, tránh quy trách nhiệm một cách máy móc.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng được quản lý chặt chẽ, nghề môi giới đang cần chuyển từ việc chạy theo giao dịch, thổi giá, tạo sóng sang hoạt động chuyên nghiệp và lấy lợi ích khách hàng làm trọng tâm.

Theo luật sư Hoàng Hà, một môi giới bất động sản chuyên nghiệp không chỉ giỏi tìm khách và chốt giao dịch mà phải có khả năng giúp khách hàng đưa ra quyết định trên cơ sở thông tin đầy đủ, chính xác và hiểu rõ rủi ro.

Trước hết, môi giới phải am hiểu pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; biết kiểm tra quyền sở hữu, quy hoạch, điều kiện giao dịch, tình trạng thế chấp và các hạn chế pháp lý. Không thể chỉ dựa vào thông tin do chủ đầu tư hoặc người bán cung cấp mà thiếu kiểm chứng.

Thứ hai, cần có khả năng phân tích dữ liệu thị trường, phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế, đánh giá cung cầu và thanh khoản. Về tài chính, môi giới cần hiểu lãi suất, đòn bẩy vay vốn, dòng tiền và khả năng trả nợ để giúp khách hàng nhận diện rủi ro, thay vì chỉ nhấn mạnh triển vọng tăng giá.

Đặc biệt, trung thực phải trở thành nguyên tắc hành nghề. Điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 điều 65 luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu môi giới cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản, chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

"Theo tôi, thước đo tính chuyên nghiệp không chỉ là số giao dịch hay doanh thu hoa hồng, mà còn là khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng. Người môi giới có trách nhiệm phải biết từ chối giới thiệu bất động sản không đủ điều kiện giao dịch, cảnh báo rủi ro và không tạo kỳ vọng lợi nhuận thiếu căn cứ", luật sư Hoàng Hà nói.