Ngăn đầu cơ, kéo giảm giá nhà

Phân biệt dòng vốn đầu tư và đầu cơ

Đại biểu (ĐB) Lương Thị Hoa (đoàn Thanh Hóa) cho rằng "việc bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai" phải là một trong những nội dung cốt lõi của luật. "Vì vậy, những vấn đề then chốt như tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao phải quy định rõ ngay trong luật, không thể giao quá rộng cho văn bản hướng dẫn", bà Hoa nêu.

Bà cũng nhấn mạnh phải ngăn ngừa việc đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản thu dưới tên gọi khác nhau nhưng thực chất là huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc bàn giao nhà cũng phải gắn với điều kiện sử dụng thực tế; không thể coi là hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì đã giao căn hộ trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường. Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng sẽ dồn hết về phía người mua.

Ảnh: TTXVN

Cùng quan điểm, ĐB Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cũng chỉ rõ, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá BĐS đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua. Ông đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.

Đề cập đến dòng vốn vào thị trường BĐS, ĐB Phạm Trọng Nhân (đoàn TP.HCM) đề xuất cần dựa vào hệ thống dữ liệu để thống kê lượng giao dịch, tài sản đã định danh và mức giá, từ đó tổng hợp, phân tích, cảnh báo sớm qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng đưa BĐS vào sử dụng thực tế.

"Không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều BĐS là đầu cơ, mà cần nhận diện hành vi và không dán nhãn chủ thể", ông Nhân nhấn mạnh và cho rằng cần phân biệt rõ dòng vốn đang tạo thêm sản phẩm, thêm giá trị hay chủ yếu làm tăng vòng quay và giá tài sản. Trên cơ sở đó mới xây dựng được các chính sách vừa có thể bảo vệ người mua, kiểm soát đầu cơ mà không làm khó đầu tư tạo giá trị và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của thị trường.

Từ góc độ khác, ĐB Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ (đoàn Phú Thọ), cho hay đang có hiện tượng một số nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS quảng cáo chưa đúng sự thật về môi trường xung quanh các dự án trước khi bán cho khách hàng. Đặt câu hỏi "khi nhà đầu tư và khách hàng mua phải những dự án này thì ai là người chịu trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi cho họ?", ĐB đoàn Phú Thọ đề nghị thông tin quảng cáo của các chủ đầu tư bắt buộc phải đúng sự thật và trung thực. Đặc biệt, cần luật hóa cấm hành vi quảng cáo sai sự thật, tránh trường hợp để xảy ra sai phạm rồi mới áp dụng xử lý thì lúc đó đã quá muộn.

Điều chỉnh cơ cấu nguồn cung

Giải trình với các ĐB, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho hay, qua khảo sát thực tế, các chi phí cấu thành giá BĐS hiện nay rất cao, bao gồm tiền sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, chi phí hạ tầng kỹ thuật, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian chờ thủ tục, chi phí quản lý của nhà đầu tư, chi phí bán hàng, chi phí thuế…

Đáng chú ý, ông thừa nhận thực tế nguồn cung các phân khúc chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường: thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở cho thuê. "Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, tạo ra sự khan hiếm giả tạo và đẩy giá nhà lên cao", ông Minh nêu.

Để giải quyết tình trạng này, ông Minh cho biết Bộ Xây dựng sẽ tập trung thực hiện các giải pháp chính, như phát triển mạnh mẽ NƠXH cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung; đồng thời tiếp tục đôn đốc các địa phương và doanh nghiệp (DN) triển khai quyết liệt các chỉ tiêu đã giao về NƠXH, nhà ở cho thuê. Tiếp tục rà soát, nghiên cứu đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch để kiểm soát tình trạng đầu cơ, hạn chế đầu tư tích trữ BĐS, hướng nguồn lực vào việc đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Bộ Xây dựng cũng sẽ phối hợp chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án BĐS tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS để kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ nâng giá… Ngoài ra, để bảo vệ người mua, dự luật cũng quy định tỷ lệ đặt cọc giới hạn ở mức 5% với nhiều tiêu chí ràng buộc về pháp lý, tài chính…