Nhiều giải pháp cho bất động sản

Tại hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, Phân khúc nào phù hợp?" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 24.12, các chuyên gia và nhà quản lý đã đưa ra nhiều giải pháp hạ nhiệt thị trường trong bối cảnh giá bất động sản “leo thang”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký VARS, cho rằng nếu muốn giảm giá bất động sản (BĐS) giải pháp trước mắt có thể áp dụng là đưa công nghệ vào trong xây dựng để giảm chi phí trong hoạt động xây dựng.

Thứ 2, thủ tục đầu tư nên được làm trong ngắn hạn thay vì kéo dài quá lâu, đội chi phí. Hiện nay, ước tính chi phí trong khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10 - 20%, đặc biệt trong các đô thị, vùng lõi các đô thị thì chi phí càng cao.

Nhiều dự án khi mới nghiên cứu xác định khoảng trên 20 triệu đồng/m², nhưng khi xong thì quá trình hoàn thiện chuẩn bị thủ tục đầu tư kéo dài đến 5 năm, 10 - 15 năm, lúc đó chi phí đội lên cao nên phải bán ra trên 30 triệu đồng/m² thì mới hòa vốn. Thứ 3 là giảm chi phí tín dụng.

Thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm chi phí cho vay nhưng đây chỉ là phương pháp trong ngắn hạn, cần có cơ chế lâu dài và ổn định hơn để giảm chi phí vốn đầu tư.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng một trong những giải pháp có thể làm ngay và Chính phủ yêu cầu làm từ lâu là hệ thống lại nguồn cầu BĐS để tìm giải pháp cung. Hiện nay, nguồn cung thiếu cầu rất nhiều, nhưng bất cập là chúng ta không xác định được chính xác là thiếu bao nhiêu, phân khúc nào thiếu.

Đơn cử, phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay cầu bao nhiêu, cung bao nhiêu cũng không nắm được. Do đó, cần phải hệ thống lại, tính toán xem thử bao nhiêu cặp vợ chồng trẻ có khả năng thanh toán nhà trong mức giá phù hợp. Phân khúc người nước ngoài có khả năng mua là bao nhiêu, đưa ra số liệu chính xác để tính toán cung cho phù hợp. Đây là giải pháp trước mắt.

Hiện Nghị định 48/NĐ-CP đã tháo gỡ được một số vướng mắc, nhất là đối với các dự án "dính" đất xen kẽ, nhưng vấn đề còn lại là thực thi. Các địa phương cần phê duyệt dự án nhanh hơn để tăng cung. Bên cạnh đó, cũng cần có chính sách hạn chế đầu cơ BĐS. Đây là nguyên nhân chính khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận hơn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường, Công ty DKRA VN, lại cho rằng trước mắt cứ chữa theo cách “đau đâu thì chữa đó”.

Giống như cách mà cảnh sát giao thông điều tiết kẹt xe, kẹt khúc nào thì tạm thời gỡ rối khúc đó, để làm sao 2 - 3 năm tới có thể ổn định giá chứ chưa nói đến giảm giá. Đầu tiên là cung thiếu thì làm sao đảm bảo cung. Ví dụ hiện các chủ đầu tư đang có các dự án kẹt nhiều năm nay, giải quyết xong các dự án vướng thì nguồn cung chắc chắn được cải thiện. Đối với các dự án đang xếp hàng dài chờ thủ tục phê duyệt, cũng cần đẩy nhanh hơn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại TP.HCM trong quý 3/2020 giá căn hộ tăng mạnh từ 15 - 20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020 giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần.

Phân khúc BĐS bình dân trước đây giờ đã thành trung cấp và phân khúc trung cấp giờ đã lên cao cấp. Điều đáng nói, BĐS bình dân đã không còn xuất hiện trên thị trường. Do đó, đại bộ phận người dân là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết xét theo cơ cấu giá nhà chung cư thương mại gồm các khoản chi phí: chi phí vốn, chi phí hạ tầng, lãi vay, chi phí quản lý, chi phí bán hàng. Trong đó, chi phí quản lý, bán hàng tương đối ổn định và thống nhất, chỉ riêng chi phí liên quan đến đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có biên độ thay đổi rất rộng và ảnh hưởng rất lớn tới giá nhà ở. Do đó, doanh nghiệp vẫn có thể đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m². Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.

Đối với 2 TP lớn là Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác thì việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Do đó, giải pháp trước mắt có thể thực hiện như cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dùng để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp này, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.

Ngoài ra, cần xem xét giá bán nhà ở thương mại giá thấp, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại giá thấp thực hiện phương án: đối với các thành phố trực thuộc T.Ư, giá bán nhà ở thương mại giá thấp không vượt quá 25 triệu đồng/m2; đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.