Phập phồng lo giá đất tăng

Trước đó, hệ số K đã điều chỉnh với mức tăng từ 19 - 30,7% so với năm 2018 khiến người dân, doanh nghiệp (DN), thị trường lại phập phồng.

Tăng bảng giá đất sẽ làm thị trường BĐS vốn dĩ đang chậm sẽ còn chậm hơn. Đặc biệt sẽ tạo thêm làn sóng dịch chuyển của các DN BĐS ra các tỉnh vùng ven. Thị trường BĐS TP sẽ mất tính hấp dẫn trong khi đây là nguồn thu không nhỏ của ngân sách TP Thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa

Theo UBND TP, bảng giá đất bằng 41% so với giá thị trường là bằng với khung giá dự thảo của Chính phủ. Trong đó, bảng giá các loại đất phi nông nghiệp sẽ tăng 65% so với giai đoạn trước. Giai đoạn 2015 - 2019, bảng giá đất mà TP ban hành chỉ bằng 15% giá thị trường, các loại đất phi nông nghiệp được xây dựng tương ứng 25% so với giá thị trường. Như vậy, bảng giá đất mới đã tăng gần gấp 3 so với ngưỡng cũ.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), cho biết căn cứ vào tình hình giá đất thị trường đã thu thập, ban chỉ đạo thống nhất xây dựng bảng giá đất từ mức tối thiểu đến mức tối đa của khung giá. Trong đó, mức giá tối đa của khung giá đất là 330.660.000 đồng/m2, bằng khoảng 41% so với giá thị trường do cơ quan tư vấn thu thập (tại đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (Q.1) là khoảng 800 triệu đồng/m2). Mức tăng của bảng giá đất tại TP.HCM cũng thấp hơn một số tỉnh thành khác như Long An, Bình Dương, Đồng Nai đều trên 70% so với giá thị trường. Người đứng đầu sở TN-MT cho rằng giá đất tăng giúp cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính công bằng, hợp lý hơn. Ngoài ra, còn có tác động tốt đến tâm lý của người dân vì cho rằng bảng giá đất tăng thì giá thị trường cũng tăng theo.

Tờ trình mà UBND TP trình thường trực HĐND TP cũng nhấn mạnh bảng giá các loại đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015-2019 có giá khá thấp, chỉ bằng 25% so với giá thị trường, trong khi giá đất thị trường của các quận, huyện ngoại thành từ năm 2015 đến nay tăng nhanh. Do đó việc bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng 65% so với giai đoạn 2015 - 2019 là phù hợp. Đối với việc bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều được xác định giá đất cụ thể nên không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới. Riêng những trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể thì UBND TP sẽ chỉ đạo các sở, ngành có liên quan nghiên cứu, đề xuất hệ số điều chỉnh phù hợp. Trong lĩnh vực thu thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng được cho là không ảnh hưởng nhiều bởi dù mỗi gia đình sẽ phải đóng tiền sử dụng đất nông nghiệp khoảng 65% nhưng thuế suất đối với đất phi nông nghiệp trong hạn mức rất nhỏ (khoảng 0,03%).

Hai phương án bảng giá đất Ngoài việc trình phương án bảng giá đất bằng 41% so với giá thị trường, UBND TP.HCM cũng cho biết do Chính phủ chưa ban hành nghị định mới thay thế Nghị định 104/2014 về khung giá đất nên TP cũng kiến nghị cho TP được kéo dài việc áp dụng khung giá theo Nghị định 104/2014. Về phương án kéo dài thời gian áp dụng theo Nghị định 104 thì bảng giá đất sẽ giữ nguyên theo Quyết định 51/2014 về bảng giá các loại đất trên địa bàn TP và Quyết định 30/2017 của UBND TP bổ sung, điều chỉnh bảng giá đất cho đến lúc Chính phủ ban hành nghị định mới về khung giá đất.

Dù Giám đốc Sở TN-MT trấn an rằng việc nâng bảng giá đất lên 41% so với giá thị trường sẽ ảnh hưởng không đáng kể đến người dân, DN và thị trường, nhưng theo phân tích của ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tập đoàn bất động sản (BĐS) VN, mới đây UBND TP.HCM đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng cho bảng giá đất năm 2019 từ 1,7 - 2,5 lần tùy khu vực, tương ứng tăng từ 19 - 30,7% so với năm 2018. Nay TP.HCM lại trình bảng giá đất mới áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 tăng lên 41% so với giá thị trường thì không chỉ tiền sử dụng đất ngoài hạn mức mà người dân khi làm thủ tục liên quan đến nhà đất sẽ phải nộp thuế, phí nhiều hơn. “Nếu mức tăng đúng như tờ trình thì cộng với việc tăng hệ số K, có thể nói đây là mức tăng quá cao, nhất là đối với những hộ dân, DN thuộc khu vực 5 là H.Cần Giờ. Điều này gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng nhà đất sau cùng và phải gánh các chi phí đội lên. Do đó trước khi tăng bảng giá đất, TP nên tổ chức lấy ý kiến người dân, DN là những đối tượng bị tác động chính từ việc tăng bảng giá đất này. Điều này sẽ tránh trường hợp ban hành bảng giá đất quá cao, dẫn đến tình trạng người dân, DN không thực hiện được và chính sách không đi vào cuộc sống”, ông Trinh nói.

Lãnh đạo một công ty BĐS cũng nói rằng hiện nay tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, khoảng 30% giá thành nhà phố và khoảng 50% giá thành biệt thự. Chính vì vậy, nếu tiền sử dụng đất và các chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh sẽ khiến DN nản lòng không muốn bỏ tiền vào BĐS. “Chính sách liên quan đến đất đai bước đầu phải nhẹ nhàng, thông thoáng để tạo được sự chênh lệch địa tô, có như vậy mới thu hút được nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Ngược lại nếu nhà nước thu “sát phạt” vậy sẽ không còn động lực cho DN đầu tư phát triển thị trường BĐS, cải tạo bộ mặt đô thị”, vị này ta thán.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới VN, cũng cho rằng việc bảng giá đất tăng lên 41% áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 là mức tăng đột ngột. Biên độ tăng mức giá càng lớn kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và DN càng cao. Không những thế, bảng giá đất tăng sẽ làm cho giá nhà ở sẽ tăng theo, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn. Theo tính toán của ông Thanh, hiện nay căn hộ thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng. Nếu 1 cặp vợ chồng (có 1 con) với tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng (60 - 70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà đất của người dân, do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính. Điều này cũng có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường BĐS, trước hết là đối với phân khúc thị trường BĐS cao cấp, căn hộ... và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang rất nóng hiện nay. DN đã phải đi thương lượng đền bù với giá đất quá cao, nay phải đóng thêm tiền sử dụng đất cao nữa sẽ không còn lợi nhuận, thị trường BĐS sẽ không còn hấp dẫn nữa. “Nếu bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường BĐS lên rất cao. Đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các DN, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI”, ông Thanh nói.

Thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), nhận định thời gian qua thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng của TP vô cùng khó khăn, kéo dài, nay bảng giá đất lại tăng nóng như vậy sẽ làm chi phí đầu vào tăng cao trong khi giá nhà đất tại TP.HCM đang quá cao. “Tăng bảng giá đất sẽ làm thị trường BĐS vốn dĩ đang chậm sẽ còn chậm hơn. Đặc biệt sẽ tạo thêm làn sóng dịch chuyển của các DN BĐS ra các tỉnh vùng ven. Thị trường BĐS TP sẽ mất tính hấp dẫn trong khi đây là nguồn thu không nhỏ của ngân sách TP”, ông Nghĩa nói.