Mang dự án đi thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có sai luật?

Văn phòng nhà đất, thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường, TP.Hà Nội vừa công bố một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS), đăng ký thế chấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Cụ thể, Công ty CP Bitexco đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu đô thị Nam đường vành đai 3 (giai đoạn 1) thuộc huyện Thanh Trì và quận Hoàng Mai, TP.Hà Nội (hay còn gọi là Dự án The Manor Central Park). Công ty TNHH An Quý Hưng Land thế chấp 33 GCN khu nhà ở thấp tầng - dự án nhà ở, khu thương mại (thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ). Công ty CP Đầu tư Xuân Cầu, chủ đầu tư dự án Xanh Villas (huyện Thạch Thất) đăng ký thế chấp 5 thửa đất tại dự án Xanh Villas.

Thông tin thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai khiến nhiều khách hàng lo ngại, bởi trước đó cũng đã xảy ra khá nhiều trường hợp, chủ đầu tư và ngân hàng tranh chấp, đẩy khách hàng vào nguy cơ mất nhà. Điển hình là những lùm xùm tại dự án Westa Hà Đông và dự án Tokyo Tower. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế 4 năm sau khi luật Kinh doanh bất động sản (2014) có hiệu lực, quy định “bán nhà ở hình thành trong tương lai” phải có bảo lãnh ngân hàng đã giảm nhiều rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư.

Liên quan đến dự án The Manor Central Park, Công ty CP Bitexco, chủ đầu tư cho biết tài sản thế chấp của công ty là quyền sử dụng đất (để xây dựng nhà ở thấp tầng) tại các lô đất thuộc dự án The Manor Central Park đã được Hà Nội cấp ngày 9.5.2018. Ngoài ra, toàn bộ các sản phẩm mở bán đều đầy đủ hồ sơ pháp lý, đã được Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định hồ sơ căn cứ theo luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã có các văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai tại các ô đất quy hoạch thuộc dự án này.

Theo điều 147, luật Nhà ở có hiệu lực từ 1.7.2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại VN để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Ngoài ra, điều 56, luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì yêu cầu phải có tài sản thế chấp.

Ngân hàng cam kết bảo lãnh dự án bất động sản sẽ được giám sát chặt chẽ hơn Ảnh: Ngọc Thắng

Trả lời PV Thanh Niên, đại diện ngân hàng VietinBank xác nhận, dự án The Manor Central Park được thẩm định, năng lực chủ đầu tư đảm bảo và ngân hàng đã bảo lãnh cho vay vốn. "Theo luật, khi đã cho vay vốn thì ngân hàng sẽ quản lý dòng tiền của dự án, buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản tại ngân hàng cho vay vốn để khách hàng nộp tiền. Đồng thời, mọi khoản thu, chi của chủ đầu tư cũng được ngân hàng giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiền sử dụng đúng mục đích", nguồn tin cho biết thêm. Toàn bộ các căn nhà được chủ đầu tư bán ra nếu thuộc phần diện tích đang được thế chấp tại ngân hàng sẽ được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán nhà theo đúng quy định của pháp luật.

Theo luật sư Thái Văn Chung - Giám đốc hãng luật Nguyên Giáp, thông tư 13 hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Theo đó, khi hợp đồng mua bán được chủ đầu tư và khách hàng ký, ngân hàng phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua. Do đó, khách hàng khi mua dự án cần tìm hiểu rõ về năng lực chủ đầu tư, dự án nào được ngân hàng bảo lãnh và đặc biệt phải kiểm tra chứng thư bảo lãnh.

Bão lãnh ngân hàng cho các dự án nhà ở là một điểm sáng trong luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nếu như thời gian trước đây, theo các chuyên gia rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít các dự án đình trệ vì thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao… đến nay đã giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3 là ngân hàng.