Tối ưu hóa giá trị quỹ đất sông Sài Gòn: Có thể xen cài 4 loại đất

Đưa đất vàng thành đất chiến lược

Theo KTS Nguyễn Thái Thuật Hiền, Phó chủ tịch Chi hội Kiến trúc sư cảnh quan VN, trên thực tế hiện nay và trong các đồ án quy hoạch cũ, phần lớn quỹ đất dọc sông Sài Gòn ngoài bố trí làm đường ven sông, một phần lớn được dùng làm công viên công cộng, trồng cây xanh. Mảng xanh ven sông Sài Gòn là cần thiết, nhưng nếu là chức năng duy nhất trên suốt hành lang ven sông thì sẽ lãng phí ngân sách theo 2 chiều rõ ràng. Đầu tiên là chiều chi sẽ tốn tiền vận hành mãi mãi khi chi phí duy trì cây xanh đô thị tại VN đang dao động khoảng 15 - 30 tỉ đồng/km/năm gồm tưới nước, cắt tỉa, thay thế, chiếu sáng, bảo vệ. Công viên ven sông thiếu hoạt động thương mại sẽ "chết về mặt xã hội" bởi sau 18 giờ sẽ dần vắng bóng người, mất an ninh, xuống cấp nhanh.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Ở chiều ngược lại, TP sẽ mất nguồn thu từ quỹ đất vàng này, trong khi đất ven sông có hệ số địa tô cao nhất trong đô thị. Mỗi héc ta đất thương mại ven sông tại TP.HCM có thể tạo ra 300 - 700 tỉ đồng nguồn thu thuế/năm. Các dự án bất động sản bao gồm thương mại, nhà ở nếu nằm ở mặt tiền sông có giá bán cao hơn nhiều so với các dự án ở bên trong cùng khu vực và giá trị gia tăng cũng lớn hơn, nhanh hơn. Nhưng nếu dùng quỹ đất này làm công viên thuần túy thì thu ngân sách bằng 0.

"Theo lý thuyết Jan Gehl, không gian đô thị sống động cần 3 tầng hoạt động: Cần thiết - tùy chọn - xã hội. Công viên xanh thuần túy chỉ đáp ứng tầng 2 và chỉ hoạt động nhiều vào ban ngày, cuối tuần. Trong khi mô hình xen cài đáp ứng cả 3 tầng, khai thác 7 ngày/tuần, 18 giờ/ngày. Do vậy khi quy hoạch quỹ đất ven sông Sài Gòn, chúng ta không bỏ cây xanh, mà cây xanh có mục đích và chức năng rõ ràng. Trong đó cây xanh đệm sinh thái từ 10 - 15 m sát mép nước để chống sạt lở, điều hòa vi khí hậu, lọc nước mưa. Đây là chức năng hạ tầng, không phải trang trí. Cây xanh tích hợp thương mại để làm tán cây che mát cho khu ẩm thực ngoài trời, chợ phiên cuối tuần. Khi đó cây xanh sẽ kéo người đến thay vì chỉ "đứng một mình". Và cây xanh kết nối các bến thủy", KTS Nguyễn Thái Thuật Hiền kiến nghị và đưa ra dẫn chứng dòng sông Cheonggyecheon (ở Seoul, Hàn Quốc) tạo ra 16,3 ha không gian xanh nhưng bao quanh bởi thương mại và dịch vụ hai bên. Kết quả mỗi ngày thu hút 90.000 lượt khách, thương mại xung quanh tăng doanh thu 30 - 40%. 

Tại Thái Lan, nhiều con sông ở Bangkok được quy hoạch, đầu tư theo mô hình "trên bến, dưới thuyền" buôn bán, vui chơi tấp nập suốt ngày đêm. Chỉ riêng Bangkok Chao Phraya Express Boat là hệ thống taxi đường thủy công cộng hoạt động trên sông Chao Phraya tại thủ đô Bangkok và tỉnh Nonthaburi đã vận chuyển 100.000 lượt khách/ngày, với chi phí đầu tư bến chỉ bằng 1/20 so với một nút giao thông bộ tương đương.

Ông Nguyễn Thái Thuật Hiền đánh giá: đất ven sông là loại đất chiến lược, là "đất vàng" nhưng đang bị định giá thấp nhất trong quy hoạch hiện tại của TP.HCM. Do vậy trong quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm cần bổ sung mô hình xen cài 4 loại đất: cây xanh sinh thái, bến thủy nội địa, thương mại dịch vụ, công cộng văn hóa, như một hệ sinh thái tự vận hành và sinh lời. Trong đó dành 30% đất cho cây xanh sinh thái, 10% cho bến thủy nội địa, 25% cho thương mại - dịch vụ, 20% cho công cộng - văn hóa - xã hội và 15% cho hạ tầng kỹ thuật.

Quy hoạch xen cài các loại đất

Đồng quan điểm, KTS Trần Tuấn (Hội KTS TP.HCM) cũng đề xuất quy hoạch quỹ đất ven sông Sài Gòn theo hướng tích hợp nhiều chức năng công viên, bến thủy, thương mại - dịch vụ, thay vì chỉ trồng cây "đơn điệu". Trong đó hệ thống bến thủy chia làm 3 cấp độ. Bến cấp 1 (5 - 8 km/nút) là bến lớn đón buýt đường sông liên vùng, kết hợp tổ hợp thương mại, khách sạn, park & ride (gửi xe và đi tiếp). Bến cấp 2 (2 - 3 km/nút) là bến trung đón phà hoặc tàu khách nội đô, kết hợp khu ẩm thực ven sông, các sự kiện văn hóa cuối tuần. Bến cấp 3 (500 m - 1 km/điểm) là bến nhỏ kiểu phao nổi, quán cà phê ven sông, bãi thuyền kayak/sup cho tư nhân thuê vận hành. Những bến thủy này bố trí không tập trung thành khu thương mại duy nhất, mà nhịp 300 - 500 m một cụm nhỏ dọc tuyến. Tầng trệt bắt buộc là thương mại, không cho phép tường kín quay lưng vào sông.

Ngoài ra có thể kết hợp các loại hình thương mại phù hợp như dịch vụ ẩm thực, ăn uống ven sông. Những khu vực này nhờ tầm nhìn sông nước sẽ giúp giá thuê cao hơn 30 - 50% so với mặt phố thông thường. Các khu chợ nổi/chợ phiên có mái che xen cài nhằm giúp khai thác văn hóa sông nước Nam bộ, thu hút khách du lịch và thúc đẩy giao thương. Đặc biệt cần tính đến việc xây dựng các nhà hàng nổi, quán cà phê nổi trên sông, không chiếm đất, khai thác mặt nước. Những mô hình này đang bùng nổ ở Amsterdam (Hà Lan), Bangkok (Thái Lan), Singapore. Hay các khách sạn quy mô nhỏ từ 10 đến dưới 100 phòng ở phân khúc 3 - 4 sao ven sông sẽ giúp tỷ lệ lấp đầy và doanh thu vượt trội. Mô hình này đã thành công ở Singapore là khu Clarke Quay, khu thương mại ẩm thực ven sông dài chưa đầy 1 km nhưng đóng góp hàng trăm triệu SGD doanh thu du lịch mỗi năm, tạo hàng nghìn việc làm. Hay khu The Bund ven sông Hoàng Phố (Thượng Hải, Trung Quốc) mỗi ngày đón 100.000 lượt khách, đất thương mại hai bên tăng 200 - 300% trong 5 năm.

"Không gian công cộng không phải là đất bỏ đi, nó là hạ tầng mềm kéo người đến, từ đó kéo thương mại đến. Do vậy quy hoạch của TP.HCM cần dành quỹ đất này để xây dựng quảng trường ven sông tại nút bến thủy cấp 1 để tổ chức sự kiện, lễ hội, triển lãm. Điều này có thể giúp thu hút hàng chục nghìn người/sự kiện. Ngoài ra, các bảo tàng văn minh sông nước, nhà trưng bày nghề truyền thống hoặc các nhà hát ngoài trời, sân chơi cộng đồng có thể kết nối người già, trẻ em, thanh niên đến vui chơi, mua sắm, giải trí. Mảng xanh thuần túy là tài sản ngủ yên, tốn tiền nhà nước, không đánh thức được giá trị đất; nhưng xen cài chức năng mới là tài sản sống. Mỗi loại đất hỗ trợ, khuếch đại giá trị của loại đất bên cạnh. Sông Sài Gòn có đủ điều kiện để trở thành Clarke Quay của VN. Điều này chỉ thành hiện thực khi TP thay đổi quy hoạch, dám xen cài chức năng và giao đất cho thị trường vận hành có kiểm soát", KTS Trần Tuấn phân tích.

Theo các chuyên gia, quỹ đất hành lang sông Sài Gòn như lá phổi sinh thái cho tầm nhìn 100 năm của TP; là một phần giúp cho TP.HCM trở thành TP đáng sống nhất trên thế giới, nơi giá trị bản sắc sông nước, văn hóa thiên nhiên hòa quyện với văn hóa con người được gìn giữ và phát huy. Đó cũng là nơi ngành công nghiệp giải trí có không gian để dụng võ, nơi sông nước gắn với nhịp đập của thời đại, của giao thông công cộng đa phương thức.