Đấu giá đất chậm, vì sao?

2,74 triệu m² đất nằm bất động

Việc chậm đấu giá đất đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu thu ngân sách 1 triệu tỉ đồng trong năm 2026 của TP.HCM. Không chỉ vậy, kế hoạch đấu giá 50 lô đất, diện tích khoảng 2,74 triệu m² đã được TP ban hành từ tháng 3.2026, dự kiến thu về cho ngân sách gần 97.000 tỉ đồng cũng bị chậm. Đến tháng 8, UBND TP.HCM tiếp tục ban hành Chỉ thị 50, yêu cầu tập trung nguồn lực, triển khai đồng bộ các giải pháp tăng thu, chống thất thu, phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 10% trở lên và thu ngân sách năm 2026 đạt 1 triệu tỉ đồng, trong đó việc chậm đấu giá các quỹ đất cũng được nhắc nhở. Lãnh đạo TP đã liên tục yêu cầu rà soát, báo cáo tiến độ trong những tháng qua. Tuy nhiên UBND TP.HCM nhận định công tác triển khai vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, chủ yếu do tình trạng chậm trễ trong lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ và tổ chức đấu giá. Đến nay dù đã gần hết năm 2026 nhưng 50 lô đất trong kế hoạch đấu giá vẫn còn nằm trên giấy.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Đáng nói, các lô đất được lựa chọn đưa ra đấu giá lần này toàn đất sạch, thuộc quản lý và sở hữu của nhà nước nên việc chậm đưa đất vào đấu giá không chỉ làm lãnh đạo TP.HCM "sốt ruột" mà người dân cũng bức xúc. Điển hình như 8 lô đất đấu giá tại Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm có tổng diện tích 13,8 ha. Trong số này có các lô từng đấu giá hồi năm 2021. Đây là những khu đất vàng trong KĐTM Thủ Thiêm, dù đã thuộc quyền quản lý của TP từ hàng chục năm nhưng vẫn nằm bất động dù UBND TP giao Trung tâm phát triển quỹ đất (PTQĐ) TP chủ trì, phối hợp UBND P.An Khánh và các cơ quan, đơn vị liên quan hoàn thành đấu giá đất trước ngày 10.10. Trong khi đó, 42 lô đất còn lại do Trung tâm PTQĐ TP quản lý, với tổng diện tích hơn 2,6 triệu m² phân bố tại nhiều địa bàn, gồm các khu đất có vị trí đáng chú ý ở khu vực trung tâm và P.Vũng Tàu cũng nằm bất động.

Trước thực trạng trên, Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành và Trung tâm PTQĐ TP phải rà soát từng khu đất, xác định rõ tình trạng pháp lý, điều kiện đấu giá, vướng mắc còn tồn tại và nguyên nhân chậm trễ. Các đơn vị cũng phải làm rõ cơ quan chịu trách nhiệm và thời hạn hoàn thành để đẩy nhanh tiến độ. TP yêu cầu ưu tiên những khu đất đủ điều kiện đấu giá, đồng thời kiểm tra kỹ hồ sơ, bảo đảm thống nhất về số liệu, căn cứ pháp lý và phù hợp với quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất.

Nguồn thu quan trọng

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, tiến độ triển khai đấu giá đất tại TP.HCM thời gian qua bị chậm trễ do sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở, ngành, quy trình thủ tục pháp lý phức tạp và công tác chuẩn bị hồ sơ, hạ tầng kỹ thuật còn nhiều vướng mắc. Trong đó nguyên nhân cốt lõi nhất là vướng mắc pháp lý và xác định giá đất. Hiện nay quy trình thẩm định, xác định giá đất cụ thể hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung thường bị kéo dài do chính sách thay đổi hoặc tính chất phức tạp của từng khu đất. Không chỉ vậy, chất lượng chuẩn bị hồ sơ "kém" khi nhiều hồ sơ đấu giá bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần do thiếu sót, thông tin số liệu chưa thống nhất hoặc chưa phù hợp quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất. Một nguyên nhân nữa là đùn đẩy trách nhiệm và thiếu nhân sự. Trong đó sự phối hợp giữa Trung tâm PTQĐ và các sở, ngành liên quan tại một số nơi còn chậm. Việc bố trí nhân sự chuyên trách thẩm định chưa được ưu tiên đúng mức.

TS Thuận nhận định: Việc Chủ tịch UBND TP.HCM quyết liệt chỉ đạo rà soát và đẩy nhanh đấu giá quỹ đất không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần, mà là một phản ứng chính sách chiến lược nhằm tháo gỡ các nút thắt của nền kinh tế trong việc thanh lý và đấu giá đất công. Đồng thời giúp minh bạch hóa, chuẩn bị sẵn nguồn cung đất sạch chất lượng cung cấp cho thị trường. "Trong bối cảnh ngoại lực suy yếu, TP.HCM buộc phải khơi thông nội lực. Đất đai là tài nguyên quốc gia lớn nhất. Đẩy nhanh đấu giá đất giúp TP thu dòng tiền lớn về cho ngân sách, từ đó có vốn để tái đầu tư vào hạ tầng công cộng, kích cầu kinh tế địa phương và tạo công ăn việc làm nhằm chống chọi lại suy thoái toàn cầu. Khi TP giải quyết được bài toán "sợ sai, sợ trách nhiệm" của cán bộ, vốn là nguyên nhân cốt lõi gây tắc nghẽn pháp lý thời gian qua, sẽ giúp pháp lý minh bạch, thời gian xử lý rõ ràng, rủi ro cho doanh nghiệp (DN) tham gia đấu giá sẽ giảm xuống tối đa", TS Phạm Viết Thuận nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khuyến nghị TP muốn đấu giá đất thành công phải đảm bảo điều kiện như đất phải sạch, không còn vướng bồi thường giải phóng mặt bằng, đất do nhà nước quản lý... để khi DN trúng đấu giá có thể đưa đất vào khai thác được ngay. Bởi thực tế đã có trường hợp như Công ty Phú Long cách đây hơn 20 năm đấu giá đất ở xã Nhà Bè trúng nhưng đến nay vẫn còn chưa giải phóng mặt bằng xong khiến DN gặp nhiều khó khăn. Không chỉ vậy, các khu đất đấu giá phải có quy hoạch 1/500, phương án đấu giá, kế hoạch tổ chức đấu giá. Không để xảy ra tiêu cực, thông đồng, quân xanh quân đỏ. Nếu không đảm bảo là sai luật, có thể bị hủy kết quả như đã từng xảy ra đối với các phiên đấu giá đất ở KĐTM Thủ Thiêm trước đây.

"Đấu giá đất mang lại một nguồn thu quan trọng giúp TP đạt mục tiêu tăng trưởng GRDP từ 10% trở lên và thu ngân sách năm 2026 đạt 1 triệu tỉ đồng. Nên nếu quy hoạch tốt, nắm bắt được khẩu vị của nhà đầu tư (NĐT), giúp tạo ra giá trị gia tăng lớn cho các khu đất thì NĐT sẵn sàng bỏ mức giá cao hơn, nhà nước thu về sẽ nhiều hơn con số kỳ vọng", ông Châu tính toán và nói thêm rằng dù hiện nay luật Đấu giá tài sản đang sửa đổi nên TP chần chừ, nhưng đấu giá thời điểm nào thì áp dụng luật tại thời điểm đó. Hơn nữa, sau nhiều lần xử lý các trường hợp gian lận trong đấu giá thì hiện nay các NĐT tham gia thực chất hơn, không phải đầu cơ, thổi giá hay với mục đích khác. Dù vậy ông Châu lưu ý, trong lúc lãi suất ngân hàng rất cao như hiện nay, TP cần có chính sách đấu giá hấp dẫn, nhất là về quy hoạch để thu hút được nhiều NĐT tham gia, nhất là nguồn vốn từ nước ngoài.