Không bán nhà nhưng bị công chứng, sang tên: Làm gì để tài sản an toàn?

Tráo sổ đỏ rồi đi bán nhà, thế chấp ngân hàng

Báo Thanh Niên vừa phản ánh 2 trường hợp chủ nhà rơi vào cảnh kiện tụng kéo dài nhiều năm sau khi người lạ đến hỏi mua, lợi dụng lúc xem giấy tờ để đánh tráo sổ đỏ. Sau đó, các đối tượng giả mạo hồ sơ, chủ sở hữu đi công chứng để chuyển nhượng tài sản cho người khác.

ẢNH: NVCC

Cụ thể, năm 2016, khi rao bán thửa đất hơn 80 m², bà Lê Thị Hiệp bị người hỏi mua đánh tráo sổ đỏ. Sau đó, giấy ủy quyền mang tên bà bị giả mạo để đi công chứng chuyển nhượng tài sản qua 2 người.

Năm 2018, tòa án tuyên hủy các hợp đồng mua bán, sang tên nhưng bà Hiệp vẫn chưa thể lấy lại sổ đỏ do giấy tờ được giữ làm vật chứng trong vụ án hình sự. Suốt 10 năm, bà phải ngược xuôi làm thủ tục, trải qua các vụ kiện dân sự, hành chính để được cấp lại sổ đỏ. Đến nay, vụ việc vẫn chờ phán quyết phúc thẩm của TAND TP.HCM.

Tương tự, năm 2018, bà V. đến phòng công chứng bán căn nhà trên đường Lạc Long Quân thì phát hiện tài sản đã sang tên cho bà L. và đang thế chấp ngân hàng để vay 5 tỉ đồng.

Giám định xác định chữ viết, chữ ký và dấu vân tay mang tên bà V. trên hợp đồng chuyển nhượng đều không phải của bà. Cơ quan điều tra xác định những người chưa rõ lai lịch đã sử dụng giấy tờ giả, đóng giả chủ sở hữu để chuyển nhượng căn nhà.

Gần 8 năm sau, tháng 7.2026, vụ án mới được xét xử sơ thẩm. Tòa tuyên hợp đồng mua bán, thế chấp vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu phát mãi căn nhà; bà V. được quyền làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận.

Không giao sổ đỏ bản gốc cho người lạ

Trao đổi với PV Báo Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, cho rằng để tránh bị đánh tráo giấy chứng nhận khi cho xem nhà, người bán nên tự giữ bản gốc và giấy tờ tùy thân cũng như quan sát khi người khác xem, không để người lạ mang giấy tờ đi.

Trường hợp cần giao bản gốc để làm thủ tục, phải xác định rõ người nhận, mục đích, thời hạn và lập giấy giao nhận. Người dân tuyệt đối không ký giấy trắng, giấy ủy quyền bán nhà khi không có ý định ủy quyền hoặc ký hồ sơ khi chưa đọc kỹ.

ẢNH: NVCC

"Khi bán nhà đất, chủ sở hữu nên trực tiếp gặp công chứng viên, kiểm tra thông tin người mua, tài sản, giá và cách thanh toán trước khi ký. Nếu phát hiện mất giấy tờ hoặc nghi bị đánh tráo, cần báo ngay cho công an, cơ quan đăng ký đất đai và tổ chức hành nghề công chứng liên quan", ông Hải khuyến cáo.

Theo ông Hải, người mua cũng không nên chỉ nhìn vào sổ đỏ và hợp đồng công chứng. "Người mua cần kiểm tra cả giấy tờ lẫn thực tế căn nhà", ông nói.

Theo đó, ngoài xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu giấy tờ nhân thân người bán, người mua nên đến tận nơi xác định ai đang quản lý, sử dụng nhà; kiểm tra tình trạng đăng ký, thế chấp, ngăn chặn, tranh chấp. Cần đặc biệt thận trọng nếu người bán vừa sang tên đã bán tiếp, không thể bàn giao nhà, né tránh gặp người đang ở hoặc yêu cầu chuyển tiền qua tài khoản người khác.

Ông Hải lưu ý khoản 2 điều 133 bộ luật Dân sự năm 2015 có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong những trường hợp luật định. Tuy nhiên, "ngay tình" không tự động có được chỉ vì người mua đã nhìn thấy sổ đỏ hay ký hợp đồng công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án còn xem xét người nhận chuyển giao có biết hoặc có căn cứ để biết về việc giả mạo hay không.

Sang tên rồi vẫn phải chứng minh mình "ngay tình"

Luật sư - TS Nguyễn Thị Kim Vinh, Giám đốc Công ty luật TNHH TNJ, nguyên thẩm phán TAND tối cao, cho rằng điều đáng lưu ý là nhiều người mua có tâm lý đã kiểm tra sổ đỏ, công chứng, nộp thuế và sang tên thì tài sản chắc chắn thuộc về mình.

"Suy nghĩ này có thể tạo ra một sự an toàn giả", luật sư Vinh nói. Theo bà, công chứng và đăng ký sang tên là những yếu tố pháp lý rất quan trọng nhưng không phải trong mọi trường hợp đều loại trừ khả năng phát sinh tranh chấp, nhất là khi có giả mạo chủ thể, giấy tờ hoặc giao dịch trước đó được xác định không có thật.

Vì vậy, ngoài kiểm tra người bán và tình trạng pháp lý của tài sản, người mua cần trực tiếp xem nhà đất, xác định người đang quản lý, sử dụng; thanh toán qua tài khoản ngân hàng và lưu chứng từ.

ẢNH: NGÂN NGA

Đặc biệt, giá bán quá thấp so với thị trường cũng là dấu hiệu không nên bỏ qua. Theo luật sư Kim Vinh, đây có thể trở thành một tình tiết để tòa án xem xét người mua có thực sự ngay tình hay không, tùy từng vụ án và toàn bộ chứng cứ.

"Trong một vụ án, người mua chứng minh được rằng mình đã kiểm tra giấy tờ, kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, giao dịch tại tổ chức công chứng, thanh toán minh bạch, nhận bàn giao tài sản và không có căn cứ hợp lý nào để biết về hành vi giả mạo thì mới có cơ sở bảo vệ quyền lợi của họ", luật sư Vinh phân tích.

Theo luật sư Vinh, về lâu dài cần tăng cường kết nối, đối chiếu dữ liệu đất đai, dân cư, công chứng và cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời xây dựng cơ chế cảnh báo những giao dịch bất thường.