Quản lý thị trường nhà đất sát thực tế hơn

Như Thanh Niên đã đề cập, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ngăn đầu cơ, lướt sóng nhận được nhiều ý kiến tranh luận trong buổi thảo luận về luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp Quốc hội ngày 30.10 vừa qua.

Cụ thể, trong dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhà ở chưa có sổ hồng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có sổ, được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. 

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Hiện nay, đang tồn tại thực tế là đối với các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa giao nhà cho khách hàng vào ở thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán; nhưng đối với những dự án đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, đã giao nhà cho khách hàng mà chưa có sổ hồng thì không được chuyển nhượng lại hợp đồng. Tại nhiều dự án, mặc dù người mua nhà đã trả đến 95% giá trị căn hộ và sinh sống ổn định, nhưng bị "treo" sổ hồng do vướng mắc thủ tục hoặc sai phạm của chủ đầu tư.

Tại phiên thảo luận về dự luật, có đại biểu Quốc hội đã đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời kiến nghị giới hạn mức thu tiền của chủ đầu tư ở mức 70% giá trị hợp đồng.

Đảm bảo quyền lợi người dân

Nêu ý kiến về đề xuất cấm nói trên, bạn đọc (BĐ) Nguyen Anh Nghi cho biết hoàn toàn ủng hộ góc độ bảo vệ quyền lợi người mua, người bán: "Đề xuất cấm là có lý do. Cứ mua bán lòng vòng lại xảy ra khiếu nại, khiếu kiện, phát sinh nhiều rủi ro. Gốc gác của vấn đề là ngay từ đầu công trình, dự án phải đảm bảo đủ pháp lý từ khâu quy hoạch, kế hoạch xây dựng, cấp phép thi công, cấp phép xây dựng… nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua, người bán".

BĐ Toàn Nguyễn cũng cho rằng đề xuất cấm là nhằm hướng tới tìm kiếm giải pháp kiểm soát thị trường bất động sản: "Tôi ủng hộ đề xuất vì băn khoăn giá cả thị trường nhà ở đang vượt khả năng của đa số người có nhu cầu mua ở thật. Những người đầu cơ lúc thị trường sôi động, trong tay họ chỉ có chừng 100 triệu đồng nhưng đặt cọc mua căn nhà 5 tỉ đồng. Sau khi cọc, họ huy động nhân lực xung quanh tăng giá nhà lên 6 tỉ, rồi sang tay bằng hợp đồng đặt cọc. Như vậy vô tình đẩy giá ảo lên cao dần".

Nhiều BĐ khác cho rằng dù cấm hay không thì dự luật cũng phải hướng đến mục tiêu trả thị trường bất động sản về đúng bản chất. Khi đó, người mua thực tế có thể mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư với mức giá hợp lý. BĐ Sơn Đỗ nêu ý kiến: "Có rất nhiều trường hợp người mua nhà chấp nhận mua lại hợp đồng ở giai đoạn đóng được 30 - 50% từ những người cần bán gấp với giá hợp lý. Đây là cách họ đỡ gặp áp lực về tài chính ngay từ đầu".

Chuyển nhượng có điều kiện, kiểm soát đầy đủ

Tán thành dự luật cần hướng đến một mô hình kiểm soát thị trường thực chất hơn, BĐ D.H.D phân tích: "Nếu đặt ra rào cản chuyển nhượng thì phải tính đến tình huống người dân sẽ giao dịch bằng cách nào khi thực sự cần bán. Nhu cầu vẫn còn đó, rất dễ phát sinh tình trạng mua bán qua giấy tay, hợp đồng ủy quyền hoặc thỏa thuận riêng. Khi ấy người mua chịu rủi ro pháp lý, còn cơ quan quản lý khó theo dõi giao dịch và thu thuế, tranh chấp lại có thể tăng. Theo tôi, cho phép chuyển nhượng công khai, có điều kiện và kiểm soát đầy đủ vẫn là cách quản lý sát thực tế hơn".

Cùng nhận định, BĐ Mai viết: "Chuyển nhượng hợp đồng cơ bản vẫn là quyền hợp pháp của người mua, không nên đánh đồng với nạn đầu cơ. Để hạn chế thấp nhất sóng đầu cơ đẩy giá ảo, cần siết quản lý và minh bạch giao dịch, thay vì cấm tuyệt đối vì dễ phát sinh giao dịch ngầm và xảy ra rủi ro cho người dân".

BĐ Bá Vương nêu băn khoăn: "Mua nhà hình thành trong tương lai thường người dân phải đóng tiền qua nhiều đợt, đâu phải ai cũng giữ được tình hình tài chính ổn định suốt mấy năm. Lỡ cần tiền gấp hoặc chuyển nơi sinh sống mà không được sang nhượng thì người mua biết xoay xở thế nào? Người mua hủy hợp đồng, chịu phạt cũng chẳng có lợi cho chủ đầu tư. Kiểm soát tốt thị trường khi người dân vẫn giữ quyền chuyển nhượng hợp pháp mới là cách vận hành phù hợp".

Đa số BĐ đề nghị tăng cường quản lý thị trường nhà ở bằng nhiều cách, thay vì cấm hẳn. BĐ Trịnh Cường đề xuất: "Nếu mỗi hợp đồng đều được số hóa, kết nối với dữ liệu thuế để theo dõi lịch sử giao dịch và dòng tiền thực tế, thì sẽ không lo phát sinh nạn đầu cơ thổi giá bất động sản".