Doanh nghiệp nói thiếu, cơ quan quản lý khẳng định condotel đầy đủ pháp lý

Trong khi nhiều doanh nghiệp (DN) “than” thiếu quy định pháp luật khiến nhà đầu tư gặp khó, đại diện cơ quan quản lý nhà nước lại khẳng định đã có đầy đủ hệ thống pháp lý cho loại hình này.

Mở đầu hội thảo bằng câu chuyện về vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, nhận định tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới, nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập niên qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng, nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả DN cũng như cơ quan quản lý.

Là đơn vị đang trực tiếp đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, băn khoăn hiện nay chỉ duy nhất luật Du lịch có khái niệm là căn hộ du lịch mà chúng ta hay gọi là căn hộ condotel. Còn luật Đất đai, luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này; Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa được công bố chính thức. Chính vì chưa có quy chuẩn nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi thiết kế căn hộ condotel. Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở... để kết hợp thiết kế cho căn hộ loại này.

“Chưa kể cũng vì thiếu pháp lý, hiện các DN phải vận dụng đến quy định chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. Nhưng khi khách hàng thứ cấp muốn chuyển nhượng thì không được, vì luật chưa có quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng căn hộ condotel. Nếu không được thừa nhận cho chuyển nhượng sẽ phát sinh các hệ quả là các tranh chấp như nhiều sự việc đáng tiếc xảy ra thời gian qua”, ông Dũng thông tin.

Phát biểu tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu thừa nhận: Cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến 4 loại hình lưu trú: khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là nhà phố du lịch. 4 loại hình này thì trong đó có 3 loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung condotel. Việc thiếu hành lang pháp lý đang đẩy các nhà đầu tư thứ cấp vào rủi ro lớn, đặc biệt là rủi ro pháp lý.

“Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài) sau đó lại bị thu hồi. Tháng 3.2019, Công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng), chủ đầu tư thứ cấp mắc kẹt...”, ông Châu dẫn chứng.

Sau khi nghe ý kiến của các DN, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường), khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel. Tuy nhiên, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ.

Song, từ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, có thể tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng và tạm thời xếp condotel vào căn hộ/biệt thự du lịch theo luật Du lịch. Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, điều 153, luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.

“Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này”, ông Phấn nói.

Trả lời câu hỏi vậy tại sao dư luận và DN liên tục “kêu than” thiếu pháp lý, ông Phấn lý giải thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này từ “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là “nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở”. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.

“Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế, nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật, nảy sinh tranh chấp”, vị này chỉ rõ.

Đồng tình, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dẫn chứng thời gian trước, khi thị trường condotel sụt giảm cộng với một vài “sự cố” đã phát sinh những tranh cãi xung quanh tên gọi, tranh cãi loại hình này có phải là nhà ở hay không. Tuy nhiên, sau khi Bộ Xây dựng khẳng định đây không phải là nhà ở thì không còn tranh cãi nữa. Ông Khởi nhấn mạnh: “Pháp luật không có từ “condotel” mà nó là căn hộ du lịch. Trong luật Xây dựng đã quy định loại này là công trình dân dụng chứ không phải là không có pháp lý”.

Dự án chỉ được kinh doanh khi mục đích đầu tư để kinh doanh chứ không phải mục đích để cho thuê và phải đáp ứng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, kế hoạch thực hiện... Ngoài ra, chủ đầu tư phải có chức năng kinh doanh bất động sản, chứ không phải xây khách sạn cho thuê thấy ế đem kinh doanh bán căn hộ. Mới đây, Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch cũng đã ban hành quy chế quản lý vận hành, kinh doanh loại hình căn hộ, biệt thự du lịch. Về cả hành lang pháp lý và quản lý vận hành, căn hộ du lịch không còn vướng mắc gì. Ông Nguyễn Mạnh Khởi