Vì sao không dùng hệ số K khi bồi thường đất?

Việc xác định giá bồi thường sẽ được thực hiện thông qua phương pháp định giá đất cụ thể, trong khi giữ hệ số này ở mức bằng 1 với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

ẢNH: Nhật Thịnh

Có lợi hơn cho người dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ băn khoăn về việc không áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền bồi thường giống như trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Bởi vào năm 2024 trên địa bàn TP.HCM trước khi sáp nhập đã ban hành khung hệ số K để thỏa thuận phương án bồi thường tái định cư và quyền lợi của người dân bị thu hồi đất được đảm bảo. Trong đó, khu vực nội thành hệ số K thấp nhưng ngoại thành như ở khu vực Hóc Môn hệ số K lên đến 35 lần. Tại một số dự án, sau khi thương lượng giá đất nông nghiệp được bồi thường tăng hơn 38 lần so với giá trong bảng giá đất. Nên nay không áp dụng hệ số K và bảng giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng vẫn áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở là chưa "logic" vì hai vị trí đất này là như nhau nhưng lại có hai cách tính khác nhau.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 254 của Quốc hội giao trách nhiệm cho các địa phương phải ban hành các căn cứ để áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Tuy nhiên, theo lý giải của Sở NN-MT, bảng giá đất chỉ quy định giá đất cho vị trí mặt tiền, các vị trí còn lại tính theo tỷ lệ nên chưa sát thực tế, từ đó không đủ cơ sở để áp dụng hệ số K khi tính tiền bồi thường. Theo tinh thần của Sở NN-MT thì việc này là bảo vệ quyền lợi của người dân. Bởi trong quá trình xác định giá đất cụ thể được áp dụng các phương pháp định giá đất trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng cho rằng không áp dụng hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng là hướng đi thuận lợi khi áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất. Nếu không dùng hệ số K để tính bồi thường người dân sẽ có lợi hơn vì nhà nước sẽ tính từng trường hợp cụ thể, không cào bằng. Tuy nhiên, ông lo lắng tình trạng sẽ rối vì quá nhiều hồ sơ, dự án cần bồi thường. Về lâu dài nguyên tắc xây dựng hệ số K sẽ đi vào giá trị từng thửa đất. Trong đó hệ số K sử dụng đất, hệ số K về quy hoạch xây dựng, hệ số K về vị trí khu đất sẽ được tính chi tiết. Thậm chí có những trường hợp hệ số K sẽ nhỏ hơn 1 vì dính quy hoạch treo hay các công trình phúc lợi xã hội.

"Nói chung K là công cụ quản lý nhà nước. Do đó, không áp dụng hệ số K chung khi thu hồi đất là phù hợp tính thực tế của từng dự án. Từ đó khi thu hồi sẽ thẩm định riêng cho từng khu hoặc từng thửa đất theo từng thời điểm sẽ phù hợp hơn, tạo sự đồng thuận của người dân khi thu hồi đất, giảm được kiệu trong quá trình xây dựng dự án, nhất là các dự án đầu tư công", ông Phạm Viết Thuận nhấn mạnh.

Đưa vào luật Đô thị đặc biệt

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở NN-MT), trái ngược với nhóm chuyển mục đích sử dụng đất, đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư TP sẽ thực hiện theo hướng xác định giá đất cụ thể. Lý do của sự thay đổi này xuất phát từ những bất cập của bảng giá đất hiện hành. Hiện nay, bảng giá đất chủ yếu quy định cho vị trí mặt tiền đường, còn các vị trí hẻm được tính theo tỷ lệ (ví dụ hẻm vị trí 2 bằng 0,5 vị trí 1). Điều này dẫn đến tình trạng bất hợp lý khi các hẻm có độ rộng khác nhau (từ 5 m đến trên 10 m) đều có mức giá như nhau nếu cùng nằm ở vị trí 2. Việc áp dụng máy móc bảng giá nhân hệ số trong trường hợp này sẽ gây ra sự thiếu công bằng và dẫn đến khiếu nại.

Trong khi đó, Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT) đã có văn bản hướng dẫn TP.HCM về việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Theo đó, nếu chưa đủ cơ sở để xác định tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số K, TP có thể xác định giá đất cụ thể theo quy định của luật Đất đai. Trên cơ sở hướng dẫn này, Sở NN-MT đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá bồi thường sẽ được thực hiện thông qua phương pháp định giá đất cụ thể theo Nghị quyết 254 là hướng đi phù hợp để "linh hoạt" và tránh các so sánh tiêu cực giữa các dự án khác nhau.

Không chỉ dừng lại ở các quy định tạm thời, ông Đào Quang Dương cũng cho biết TP.HCM đã chủ động đưa nội dung về giá đất vào dự thảo luật Đô thị đặc biệt. Đề xuất này nhằm trao quyền tự chủ cao hơn cho UBND TP.HCM trong việc quyết định trường hợp nào áp dụng bảng giá nhân hệ số K và trường hợp nào áp dụng giá đất cụ thể dựa trên tình hình thực tế địa phương. Việc kiên trì với phương án K bằng 1 và xác định giá đất cụ thể cho bồi thường thể hiện "lương tâm của người làm chính sách". Đại diện Sở

NN-MT chia sẻ, chính sách phải nhìn xa trông rộng để không gây sốc cho hàng triệu người dân, đồng thời vẫn thúc đẩy được 164 dự án trọng điểm của thành phố trong năm nay. Không chỉ vậy, việc không dùng bảng giá đất và hệ số K để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà xác định giá đất cụ thể để đảm bảo công bằng trong bồi thường.

Dự thảo lần 3 về hệ số K cơ bản đã nhận được sự thống nhất từ Hội đồng Thẩm định giá đất TP và dự kiến sẽ thông qua trước ngày 1.7. Với chiến lược "ổn định theo hiện trạng", không tăng gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo giá bồi thường sát thực tế qua việc định giá cụ thể, TP.HCM đang nỗ lực tạo ra một môi trường pháp lý đất đai minh bạch, công bằng, làm nền tảng cho sự phát triển bền vững của đầu tàu kinh tế cả nước.