Chưa có 'sổ đỏ', rủi ro khi đầu tư vào condotel

Dù đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng đến nay loại hình căn hộ condotel (căn hộ du lịch) vẫn chưa được công nhận về mặt pháp lý. Theo ông Nguyễn Ngọc Toàn - Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên - sau vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, Báo Thanh Niên mong muốn góp một tiếng nói chính thức về vấn đề này để ngăn chặn những hệ quả không hay có thể xảy ra sau đó. Từ đầu năm 1980, căn hộ condotel bắt đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng từ những năm 1950 nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển tại đây.

Năm 2009 tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm condotel đầu tiên của Việt Nam với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao.

Tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ, nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang ngày càng tăng của khách du lịch trong và ngoài nước. Từ đó, condotel đã chính thức ghi tên mình vào danh mục sản phẩm bất động sản và làm phong phú thêm, đa dạng thêm các sản phẩm của thị trường bất động sản Việt Nam.

Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn.

Vụ đổ bể dự án Cocobay Đà Nẵng mới đây do cam kết lợi nhuận cao và do nhà đầu tư áp lực sổ đỏ đang khiến thị trường lo ngại, hiệu ứng domino có thể khiến sụp đổ thị trường condotel tại Việt Nam. Đây là kết cục không ai mong muốn. Ngay cả các cơ quan, bộ ngành trung ương và địa phương đồng ý phương án chuyển condotel thành căn hộ thì đó chỉ là giải quyết cho một vài trường hợp cụ thể chứ không phải là giải pháp lâu dài. “Để thị trường này phát triển lành mạnh, cần rõ ràng, minh bạch về pháp lý cho loại hình condotel. Bởi condotel không phải là một phần của hạ tầng bất động sản mà còn góp phần quan trọng vào hạ tầng du lịch của nước ta”, ông Nguyễn Ngọc Toàn nhấn mạnh.

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - nhận định cho đến nay không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng. Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể bao gồm đến 4 loại hình lưu trú gồm khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), loại hình thứ hai là căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao 2 tầng trở lên, thứ ba là biệt thự du lịch, thứ tư là nhà phố du lịch. 4 loại hình này thì trong đó có 3 loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung condotel. Condotel là hình thức sở hữu chung theo phần. Vì vậy cần có khung pháp lý quản lý riêng biệt cho phù hợp. Đây là một loại hình cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch.

Ông Lê Hoàng Châu phát biểu tại hội thào pháp lý cho condotel do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17.12 Độc Lập

Thế nhưng theo ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, vấn đề hiện nay là bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp như thế nào trước các rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý? Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài); tháng 3.2019, công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)...  HoREA đã kiến nghị: Nếu cấp lại sổ đỏ có thời hạn thì phải cấp luôn cho người mua là 50 năm chứ không trừ đi vì sẽ thiệt thòi cho họ. Bởi trong luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói công trình xây dựng các thành phần trong dự án có thể được cấp sổ đỏ cho từng thành phần. “Chúng tôi đề nghị được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ condotel cho chủ đầu tư dự án, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua được sang tên...”, ộng Châu nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, không cần phải có luật mới nhưng cần bổ sung một số nội dung vẫn giải quyết được câu chuyện về condotel. Đó là điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng; Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng. Quan trọng nhất là ở Việt Nam, chủ đầu tư bán condotel là không trái pháp luật. Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy các căn hộ trong dự án thì được phép bán nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này.

"Năm 2017 Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và Việt Nam có nhiều tiềm năng. Phát triển du lịch càng tăng thì các condotel cũng phát triển tốt. Chủ đầu tư có thể liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp trong vùng để khai thác và cơ cấu lại sản phẩm để bài toán kinh doanh đạt hiệu quả hơn..."- ông Châu nói.