Mở cơ hội cho các dự án không còn khả năng thực hiện

Sẽ thí điểm Nhà nước mua lại dự án không có khả năng thực hiện

Theo đó, Nhà nước sẽ mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Đánh giá về kế hoạch này, TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng đây là một bước đi rất đáng chú ý trong tư duy phát triển thị trường bất động sản và chính sách nhà ở. "Cần khẳng định đây không phải là chính sách "giải cứu" doanh nghiệp bất động sản, mà là giải pháp để Nhà nước chủ động khai thác những nguồn lực xã hội đang bị đình trệ, phục vụ mục tiêu an sinh và phát triển kinh tế", TS Trần Việt Anh nhấn mạnh. Bởi thực tế hiện nay có nhiều dự án đã hoàn thành phần lớn hạ tầng, thậm chí xây dựng dở dang hoặc gần hoàn thành nhưng phải dừng lại do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc pháp lý. 

Nếu để những dự án này tiếp tục bỏ hoang, xã hội sẽ phải chịu "chi phí kép": doanh nghiệp mất vốn, ngân hàng phát sinh nợ xấu, Nhà nước thất thu, người dân thiếu nhà ở và tài nguyên đất đai tiếp tục bị lãng phí. Nếu Nhà nước mua lại những dự án đáp ứng đủ điều kiện, với nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào nhưng không bao gồm địa tô chênh lệch, thì đây là một cơ chế rất hợp lý. Nguyên tắc này vừa bảo đảm Nhà nước không mua với giá thị trường đã bị đẩy lên bởi yếu tố đầu cơ, vừa không tạo ra lợi nhuận bất thường cho chủ đầu tư. Nói cách khác, Nhà nước không "cứu" lợi nhuận của doanh nghiệp, mà chỉ tiếp nhận phần giá trị thực đã được hình thành để phục vụ lợi ích công.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Trần Việt Anh dẫn ví dụ tại Singapore, thông qua Ủy ban phát triển và Nhà ở, Chính phủ chủ động tạo lập quỹ nhà ở công và có thể mua lại hoặc thu hồi các khu đất, dự án để phục vụ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Mục tiêu không phải là hỗ trợ doanh nghiệp mà là bảo đảm Nhà nước luôn có đủ quỹ nhà để điều tiết thị trường và đáp ứng nhu cầu của người dân. Hay tại Hàn Quốc, sau khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 và trong các giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, Chính phủ nước này đã nhiều lần mua lại các dự án hoặc quỹ nhà chưa bán được để chuyển thành nhà ở công cộng hoặc nhà ở cho thuê dài hạn. Cách làm này giúp vừa ổn định thị trường, vừa bổ sung nhanh nguồn cung nhà ở mà không phải mất nhiều năm để chuẩn bị dự án mới.

"Đây là điểm rất quan trọng, bởi nếu Nhà nước mua theo giá thị trường có bao gồm địa tô chênh lệch thì rất dễ tạo ra tâm lý trông chờ, đầu cơ. Ngược lại, việc loại trừ địa tô chênh lệch khẳng định rằng doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm đối với các quyết định đầu tư của mình, Nhà nước chỉ mua lại phần tài sản có giá trị thực và có thể nhanh chóng đưa vào phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân", TS Trần Việt Anh nhận định.

Sớm lập Quỹ nhà ở quốc gia

Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh cho rằng nếu Việt Nam triển khai cơ chế này thì cần tuân thủ bốn nguyên tắc. Thứ nhất, chỉ áp dụng đối với những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng bảo đảm và phù hợp quy hoạch. Thứ hai, việc định giá phải minh bạch, độc lập và đúng nguyên tắc "tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào, không bao gồm địa tô chênh lệch", tránh mọi nguy cơ thất thoát tài sản công. Thứ ba, quỹ nhà sau khi mua lại phải được sử dụng đúng mục tiêu an sinh, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở dành cho công nhân, người thu nhập thấp và cán bộ, công chức, thay vì quay trở lại thị trường thương mại. Thứ tư, đây phải là cơ chế đặc thù, có tiêu chí rất chặt chẽ, không trở thành thông lệ khiến doanh nghiệp kỳ vọng rằng cứ đầu tư không hiệu quả thì sẽ có Nhà nước mua lại.

"Đây là sự chuyển đổi vai trò của Nhà nước trên thị trường bất động sản. Trước đây, Nhà nước chủ yếu quản lý thị trường thông qua quy hoạch, cấp phép và chính sách. Trong tương lai, Nhà nước có thể trở thành người tạo lập thị trường ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Khi thị trường thiếu nguồn cung, Nhà nước chủ động tạo quỹ nhà. Khi thị trường dư thừa hoặc dự án bị đình trệ, Nhà nước có thể can thiệp có chọn lọc để chuyển hóa nguồn lực tư nhân thành tài sản công phục vụ lợi ích xã hội. Đây là cách nhiều nền kinh tế phát triển đã áp dụng, nhưng phải đi kèm các nguyên tắc minh bạch, đúng giá trị thực và không làm méo mó tín hiệu thị trường. Nếu được thiết kế tốt, đây sẽ là chính sách một mũi tên trúng nhiều đích: vừa giảm lãng phí nguồn lực đất đai, vừa xử lý các dự án tồn đọng, vừa tăng nhanh quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, vừa góp phần ổn định thị trường bất động sản mà vẫn bảo đảm kỷ luật của thị trường và nguyên tắc sử dụng hiệu quả ngân sách", TS Trần Việt Anh nhận định.

Ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư NHQ, cũng khẳng định đây là một chính sách rất hợp lý nếu có đủ nguồn lực tài chính và cơ chế đủ mạnh để thực hiện. Tuy nhiên thực tế, ngoài các chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án do yếu tài chính thì đa số các dự án chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện do bị vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là tình trạng dự án đang bị thế chấp tại ngân hàng và phát sinh rất nhiều tiền lãi vay. Ngoài ra có nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn thông qua các hình thức khác nhau dẫn đến tình trạng phát sinh quyền lợi và nghĩa vụ giữa nhiều bên liên quan. Đây sẽ là một trở ngại rất lớn đối với chủ trương này. Vấn đề về giá mua lại cũng sẽ rất khó khăn do chi phí đầu tư, thời gian dự án bị đình trệ quá lâu. Thậm chí nhiều dự án được ngân hàng định giá cao để cho vay, nay đã trở thành nợ xấu. Do đó, nếu mua lại các dự án này cũng cần phải định giá lại.

Để chính sách này "chạy" thông suốt, ông Phan Viết Nuôi đề xuất Nhà nước nên nghiên cứu sớm trích lập quỹ Nhà ở quốc gia hoặc cho từng địa phương để thực hiện mua lại các dự án. Nguồn vốn của quỹ này sẽ đến từ tiền thuế đất bỏ hoang, nhà không sử dụng, thuế căn nhà thứ 2... Khi Nhà nước mua lại các dự án này với mức giá hợp lý sẽ giao lại cho những chủ đầu tư uy tín, có năng lực hoặc lấy tiền từ quỹ Nhà ở xây dựng mới các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê. Chính sách này vừa giúp hồi sinh các dự án cũng là cách giảm chi tiêu ngân sách thông qua việc giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.