Khơi thông thị trường bất động sản bằng cách nào?

Cần sớm sửa luật để thống nhất, giải quyết vướng mắc

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng xác định phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang…

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch Thường trực VNREA, chỉ ra nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản

lê quân

Theo ông Khôi, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều vấn đề: vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản.

Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Về cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản cũng cần làm rõ thêm.

Các hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch.

Cuối cùng là vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, nêu ý kiến: có nhiều luật liên quan, tham gia điều phối thị trường bất động sản, nhưng tồn tại không ít điểm bất đồng, gây vướng mắc, chồng chéo nên cần thống nhất quan điểm về sửa luật giữa các cơ quan quản lý.

Nhiều chuyên gia cho rằng, không nên lùi việc sửa đổi các luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản

“Luật pháp có nhiều điểm chồng chéo, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt đang tạo ra hai gọng kìm khiến thị trường nhà đất vô cùng khó khăn. Chúng tôi cho rằng Quốc hội cần sớm phê duyệt, tránh lùi lại việc sửa đổi luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản”, ông Hiệp nói.

Phải sửa các luật điều tiết thị trường bất động sản như thế nào?

Phát biểu tại Hội nghị, TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho rằng cùng lúc cần sửa đổi 3 luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai vì nếu chỉ sửa luật Đất đai sẽ dễ đưa ra quan điểm, chính sách vướng mắc với luật khác. Trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; bổ sung những khoảng trống; làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Để đảm bảo quá trình đồng bộ trong những quy định pháp luật thì ban chỉ đạo cần phải có sự thống nhất giữa các bộ để đảm bảo tính liên thông, khắc phục tính chồng chéo quan hệ giữa các luật cũng như bộ ngành. Việc sửa các luật cần thời gian, nên trong lúc chờ, Chính phủ cần hướng dẫn cụ thể để giúp các doanh nghiệp đang gặp khó khăn.

TS.Cấn Văn Lực cho rằng, sức sống của luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở còn yếu

lê quân

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nêu quan điểm, sau 7 năm ban hành, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản đã có đề xuất phải sửa, cho thấy sức sống của các luật này khá thấp, liệu quy trình làm luật có vấn đề nên chất lượng luật thấp.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, khi sửa luật Kinh doanh bất động sản cần làm rõ 8 vấn đề: thứ nhất, bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chưa có định hướng dài hạn về thị trường bất động sản.

Thứ 2, công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ luỵ là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.

Thứ 3, cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.

Thứ 4, thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật.

Thứ 5, tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật. Ví dụ như câu chuyện siết vốn doanh nghiệp xoay sở ra sao?

Thứ 6, sự giao thoa giữa các bộ luật, vậy luật nào là luật tổ chức gốc? Cơ quan nào đứng ra tổ chức và thống kê các vấn đề chồng chéo giữa các bộ luật, cần tăng cường vai trò của Bộ Tư pháp.

Thứ 7, các chỉ số, dấu hiệu của thị trường bất động sản: chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản được nhắc đến rất nhiều. Tuy nhiên, thế nào là thị trường lành mạnh? Chỉ số nằm ở đâu? Khi ngành ngân hàng, chứng khoán đều đang có chỉ số lành mạnh thì bất động sản lại chưa có.

Thứ 8, chi phí giao dịch của bất động sản cao nhất trong khu vực. Làm thế nào để giảm thiểu chi phí này? Luật có điều tiết được việc này hay không?